Avocat construction et dommages aux biens immobiliers

Trois garanties légales, trois délais à ne pas confondre

Le constructeur ne répond pas de la même manière selon la nature du désordre et le temps écoulé depuis la réception des travaux. Le code civil organise trois garanties distinctes, qui se cumulent dans le temps et n'exigent pas la preuve d'une faute : c'est la réception qui en fixe le point de départ.

La garantie de parfait achèvement dure un an et couvre l'ensemble des désordres signalés, qu'ils aient été réservés le jour de la réception ou révélés dans l'année. Elle pèse sur l'entrepreneur, qui doit reprendre ses ouvrages. La garantie de bon fonctionnement couvre pendant deux ans les éléments d'équipement dissociables du gros ouvrage — un volet roulant, une chaudière, une robinetterie. La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Cette dernière notion est le cœur du contentieux. Une fissure n'ouvre pas droit à réparation parce qu'elle est laide, mais parce qu'elle traduit un défaut structurel ou laisse passer l'eau. Des infiltrations répétées, une isolation qui rend un logement inhabitable en hiver, un défaut d'étanchéité d'une terrasse : ce sont des désordres décennaux. Une peinture mal appliquée ne l'est pas.

La réception des travaux : la date qui décide de tout

La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle fait courir les trois garanties, et sa date conditionne donc l'existence même du recours. Un dossier se perd rarement sur le fond : il se perd sur une date mal établie ou un délai laissé filer.

En pratique, la réception n'est pas toujours formalisée par un procès-verbal signé. Elle peut être tacite, et résulter de la prise de possession de l'ouvrage accompagnée du paiement du solde des travaux. Lorsque l'entreprise a disparu ou que le chantier a été abandonné, elle peut être prononcée judiciairement. Établir cette date est le premier travail de l'avocat, avant toute discussion sur les malfaçons elles-mêmes.

• Le procès-verbal de réception, avec la liste des réserves
• Les factures et le décompte général définitif des travaux
• La date d'emménagement ou de prise de possession effective
• Les échanges écrits par lesquels vous avez signalé les désordres

L'assurance dommages-ouvrage : des délais qui jouent en votre faveur

Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance dommages-ouvrage. Son intérêt est décisif : elle préfinance les réparations des dommages de nature décennale sans attendre qu'un tribunal ait désigné le responsable. Le propriétaire n'a donc pas à supporter le temps du procès entre constructeurs et assureurs.

La loi enferme l'assureur dans des délais stricts à compter de la déclaration de sinistre : soixante jours pour se prononcer sur la garantie, puis quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d'indemnité. L'assureur qui ne respecte pas ces délais, ou qui offre une somme manifestement insuffisante, s'expose à voir sa garantie acquise et à devoir les intérêts. Encore faut-il que la déclaration ait été faite et datée avec précision : c'est souvent là que se joue l'issue du dossier.

En copropriété : qui peut agir, et pour quoi

La répartition est une règle de procédure avant d'être une question de fond. Les désordres affectant les parties communes — façades, toiture, structure, réseaux collectifs — relèvent du syndicat des copropriétaires, qui agit par son syndic, sur habilitation de l'assemblée générale. Les désordres affectant les parties privatives relèvent de chaque copropriétaire, qui agit personnellement.

La difficulté surgit lorsque le désordre est mixte : une infiltration venue de la toiture qui ruine un plafond privatif, une fissure de structure qui traverse un appartement. Le copropriétaire a alors intérêt à agir pour son préjudice propre, en parallèle de l'action du syndicat, sans attendre une assemblée générale qui peut tarder. Nous intervenons dans les deux configurations, y compris lorsque l'inaction du syndic est elle-même en cause.

La maison individuelle : le contrat protège, à condition de l'invoquer

Lorsque la maison est construite au titre d'un contrat de construction de maison individuelle, le maître d'ouvrage bénéficie d'un régime protecteur d'ordre public : prix et délai convenus, plan de paiement encadré, et surtout garantie de livraison délivrée par un garant. Si le constructeur défaille ou disparaît en cours de chantier, ce garant doit financer l'achèvement de la maison au prix convenu.

Ces protections ne jouent pas d'elles-mêmes. Elles supposent de qualifier exactement le contrat signé — un contrat de maîtrise d'œuvre ou un marché de travaux n'ouvre pas les mêmes droits qu'un contrat de construction de maison individuelle — puis de mettre en jeu la garantie dans les formes. Nous vérifions systématiquement cette qualification, car elle commande tout le reste.

Sinistres sur un bien déjà construit : dégât des eaux, incendie, inondation

Tous les dommages affectant un bien immobilier ne viennent pas d'un chantier. Un dégât des eaux venu de l'appartement du dessus, un incendie, une inondation, un effondrement partiel, un dommage électrique : le dossier ne se joue plus alors sur les garanties des constructeurs, mais sur le contrat d'assurance et sur la recherche du responsable. Le cabinet traite ce contentieux pour des particuliers, mais aussi pour des entreprises et des industriels dont l'exploitation est interrompue.

Deux terrains se combinent. Le premier est l'indemnisation par l'assureur : application des garanties souscrites, discussion des exclusions invoquées, contestation d'une expertise d'assurance qui minore le préjudice, mise en jeu de la garantie des pertes d'exploitation pour une entreprise. Le second est le recours contre le responsable et son assureur — le voisin, le syndicat des copropriétaires, une entreprise intervenue sur place, le fabricant d'un matériel défaillant.

L'erreur la plus fréquente consiste à accepter la première proposition de l'assureur. L'expertise amiable est diligentée par lui, et le chiffrage retenu néglige souvent les postes indirects : frais de relogement, perte de loyers, remise en état complète, immobilisation d'un outil de production. Une contre-expertise, puis le cas échéant une expertise judiciaire, rétablit l'évaluation.

• Déclaration de sinistre et respect des délais du contrat
• Contestation des exclusions de garantie opposées par l'assureur
• Contre-expertise et discussion du chiffrage des dommages
• Pertes d'exploitation et immobilisation d'un outil de production
• Recours contre le voisin, la copropriété ou l'entreprise responsable

L'expertise judiciaire : sauvegarder la preuve avant qu'elle disparaisse

Un désordre de construction ne se prouve pas par des photographies. Il se prouve par une expertise, et le plus souvent par une expertise judiciaire ordonnée en référé, avant tout procès au fond. L'expert désigné par le tribunal constate les désordres, en recherche les causes, désigne les intervenants responsables et chiffre les travaux de reprise. Son rapport détermine l'issue du litige.

C'est la phase la plus technique, et celle où l'assistance compte le plus : il faut appeler à la procédure tous les intervenants et leurs assureurs — faute de quoi le rapport leur sera inopposable — produire les pièces utiles, et discuter les conclusions provisoires dans les délais fixés par l'expert. Nous assistons nos clients à chaque réunion d'expertise, sur site, partout en France.