Avocat en responsabilité des intermédiaires de l'immobilier

Un devoir de conseil qui ne se limite pas à vendre

Celui qui recommande un investissement immobilier, qu'il soit conseiller en gestion de patrimoine, agent immobilier ou courtier, est tenu d'un devoir d'information et de conseil : présenter le produit de façon exacte, alerter sur ses risques, et vérifier qu'il correspond à la situation et aux objectifs de son client. Un rendement locatif présenté comme garanti, un exploitant dont les difficultés financières étaient connues et tues, un risque fiscal minimisé : ce sont les manquements qui reviennent le plus souvent dans nos dossiers.

La faute ne se limite pas au conseil donné avant la vente. Elle peut aussi résider dans l'absence de mise en garde sur un montage inadapté au profil de l'investisseur, ou dans la perception d'une commission dissimulée qui a orienté le conseil davantage vers l'intérêt du vendeur que vers celui de l'acquéreur.

• Rendement locatif présenté comme garanti ou sécurisé
• Difficultés de l'exploitant connues et non révélées
• Montage fiscal ou juridique inadapté à la situation du client
• Commissions perçues et non révélées à l'acquéreur

La banque : devoir de mise en garde et vérification du financement

L'établissement de crédit qui finance l'opération n'est pas un simple prêteur. Il est tenu d'un devoir de mise en garde envers l'emprunteur non averti, dès lors que le prêt n'est pas adapté à ses capacités financières ou au risque de l'opération. Ce devoir s'apprécie au regard de ce que la banque savait ou aurait dû savoir du montage financé — y compris lorsqu'elle est également celle du promoteur ou de l'exploitant, situation qui appelle un examen particulier.

S'ajoute la vérification du financement lui-même : conformité de l'offre de prêt, respect du formalisme protecteur de l'emprunteur, adéquation entre la durée du crédit et celle de l'avantage fiscal recherché. Une offre de prêt irrégulière peut ouvrir droit à la déchéance du droit aux intérêts.

Le notaire : garant de la sécurité juridique de l'acte

Le notaire engage sa responsabilité lorsqu'il manque à son devoir de conseil et d'information, ou à ses vérifications d'usage : absence d'alerte sur un risque juridique apparent à la lecture de l'acte ou des pièces annexées, défaut de vérification de la situation hypothécaire ou urbanistique du bien, authentification d'un acte déséquilibré sans réserve ni mise en garde. Sa qualité d'officier public ne l'exonère pas d'un devoir de conseil impartial envers l'ensemble des parties à l'acte, y compris l'acquéreur non représenté.

En matière de vente en l'état futur d'achèvement, le rôle du notaire est renforcé : vérification des garanties financières d'achèvement, conformité du contrat préliminaire, respect du calendrier des appels de fonds. Un manquement à ces vérifications engage sa responsabilité lorsqu'un préjudice en résulte.

La VEFA : un terrain particulièrement propice au contentieux

L'achat sur plan cumule les intervenants — promoteur, banque, notaire, parfois conseiller — et les occasions de manquement : retard de livraison non justifié, non-conformités par rapport aux plans et à la notice descriptive, appels de fonds excédant les tranches légalement autorisées au regard de l'avancement réel des travaux, silence sur des difficultés financières du maître d'ouvrage ou de ses entreprises déjà connues au moment de la vente.

Le cabinet représente une partie des acquéreurs d'une résidence marseillaise dont le chantier a pris plusieurs années de retard, et a obtenu en justice une expertise qui a établi l'origine réelle du blocage : des entreprises intervenant sur le chantier n'avaient pas été payées par le maître d'ouvrage. Ce type de dossier illustre l'intérêt d'une action collective lorsque plusieurs dizaines d'acquéreurs sont confrontés à la même situation : mutualiser l'expertise, unifier la stratégie, tout en laissant chacun maître de son propre dossier.

L'affaire Apollonia : la démonstration par le pénal comme par le civil

L'affaire Apollonia illustre à grande échelle ce que le cabinet traite au civil dans des dossiers individuels : un investissement présenté comme sécurisé, un montage reposant sur un rendement locatif qui ne s'est jamais réalisé, et des intermédiaires professionnels — commercialisateurs, mais aussi des notaires — parmi les protagonistes. Le tribunal correctionnel de Marseille a jugé quinze prévenus ; le jugement du 15 janvier 2026 en a reconnu coupables quatorze, dont cinq intermédiaires condamnés à des peines de trois à cinq ans d'emprisonnement. Deux notaires, l'un d'Aix-en-Provence, l'autre de Marseille, ont été condamnés à cinq ans d'emprisonnement pour complicité d'escroquerie et faux. La décision a fait l'objet d'un appel et n'est donc pas définitive.

Ce dossier montre qu'un même manquement peut engager une responsabilité sur deux terrains distincts, qui se complètent sans se confondre. Au pénal, lorsque le manquement caractérise une infraction — escroquerie, tromperie, complicité —, l'acquéreur peut se constituer partie civile pour obtenir réparation dans le cadre même de la procédure pénale. Au civil, indépendamment de toute poursuite pénale, la responsabilité contractuelle du promoteur, le devoir de mise en garde de la banque ou le devoir de conseil du notaire peuvent être recherchés pour obtenir l'indemnisation du préjudice. Le cabinet examine systématiquement les deux voies, qu'il s'agisse d'un dossier isolé ou d'une action groupant plusieurs acquéreurs d'une même opération.

Neuf ou ancien : la recherche de responsabilité n'est pas propre à la défiscalisation

Si les résidences gérées vendues sous un régime de défiscalisation concentrent une part importante de ce contentieux, la responsabilité d'un intermédiaire peut se rechercher pour toute acquisition, neuve ou ancienne : un agent immobilier qui a dissimulé un vice apparent, un diagnostiqueur dont le rapport s'est révélé erroné, un conseiller ayant recommandé un investissement locatif classique sans vérifier la solvabilité réelle du marché locatif local.

L'action peut être individuelle ou collective selon le nombre de personnes concernées par le même manquement, et se conduit devant la juridiction civile pour l'indemnisation du préjudice, sans exclure une plainte lorsque les faits révèlent une infraction pénale — tromperie ou escroquerie notamment.