Avocat en résidences gérées : tourisme, seniors, étudiants et EHPAD

Le montage : un bail commercial et un exploitant unique

L'acquisition d'un lot en résidence gérée s'accompagne presque toujours de la signature d'un bail commercial au profit de l'exploitant de la résidence. C'est lui qui exploite le bien, encaisse les recettes et vous verse un loyer, en principe fixe et indexé. Ce montage a été commercialisé pour ses avantages fiscaux — récupération de la TVA, régime du loueur en meublé non professionnel, dispositif Censi-Bouvard pour certaines opérations.

Le déséquilibre apparaît lorsque l'exploitant, seul locataire de dizaines ou de centaines de lots, décide unilatéralement de réduire les loyers, cesse de les payer, impose la prise en charge de travaux de rénovation ou annonce qu'il ne renouvellera le bail qu'à des conditions dégradées. Le propriétaire, isolé, ne dispose alors ni de l'information ni du rapport de force nécessaires.

Les situations que nous traitons

• Baisse unilatérale du loyer imposée par avenant ou simplement appliquée sur les appels de loyer ;
• Loyers impayés et retards répétés, avec ou sans procédure collective de l'exploitant ;
• Refus ou conditions abusives de renouvellement du bail commercial à son échéance ;
• Demande d'indemnité d'éviction lorsque le propriétaire est évincé ou que l'exploitant quitte les lieux ;
• Travaux de rénovation mis à la charge du bailleur en cours de bail ;
• Charges et provisions refacturées sans justification ;
• Reprise du lot pour un usage personnel et conséquences fiscales de la sortie du dispositif ;
• Responsabilité du promoteur ou du conseil ayant présenté un rendement qui ne s'est pas réalisé.

Pourquoi l'action collective change l'issue du dossier

Face à un groupe d'exploitation structuré, la défense individuelle atteint vite ses limites : le coût de l'analyse juridique et de l'expertise est disproportionné au regard d'un seul lot, et l'exploitant n'a aucune raison de céder sur un dossier isolé.

Le regroupement des propriétaires d'une même résidence — ou de résidences exploitées par un même groupe — mutualise ces coûts, donne au collectif un poids réel dans la négociation, et permet de conduire simultanément des procédures identiques devant la juridiction compétente. Chacun conserve son dossier propre : le bail, les avenants signés et les sommes en jeu lui sont personnels, et l'issue est appréciée lot par lot.

Le cabinet représente à ce jour près de 10 000 propriétaires, dans des actions concernant notamment Pierre & Vacances, Odalys, Belambra, Réside Études, Néméa et Lagrange.

La fiscalité du montage, indissociable du contentieux

Un lot de résidence gérée n'a pas été acquis pour son seul rendement locatif : le montage reposait sur un régime fiscal — récupération de la taxe sur la valeur ajoutée, statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel, réduction d'impôt pour certaines opérations. Ce volet ne se sépare pas du litige avec l'exploitant : la façon d'en sortir détermine le coût réel de la sortie.

Deux risques reviennent dans les dossiers. Le premier est le reversement de la taxe sur la valeur ajoutée initialement récupérée, lorsque l'exploitation cesse ou change de nature avant le terme de la période de conservation. Le second est la remise en cause du statut de loueur en meublé, et avec elle le traitement des déficits, des amortissements et de la plus-value de cession. Une reprise du bien en gestion directe, une revente ou une résiliation du bail commercial n'ont pas les mêmes conséquences fiscales.

Un cas particulier revient régulièrement pour les lots anciens : la loi Demessine, issue de la loi de finances pour 1999, ouvrait une réduction d'impôt de 25 % du prix d'acquisition, étalée sur six ans, en contrepartie d'un engagement de location nue de neuf ans à un exploitant, pour des résidences de tourisme classées en zone de revitalisation rurale. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2010, mais ses effets se prolongent pour les propriétaires encore engagés : un congé donné par le gestionnaire avant le terme des neuf ans — souvent après trois ans lorsque l'exploitation ne dégage pas le rendement attendu — entraîne la perte de l'avantage fiscal et le reversement d'une fraction de la taxe sur la valeur ajoutée au prorata de la durée restant à courir. Nous examinons dans ces dossiers si le congé donné par le gestionnaire est lui-même régulier, avant d'accepter le reversement comme une fatalité.

Le cabinet traite cette fiscalité — et uniquement celle-ci : celle de l'investissement en résidence gérée. L'objectif est que la stratégie contentieuse et la stratégie fiscale soient arrêtées ensemble, et non l'une après l'autre.

• Reversement de la TVA récupérée en cas de cessation de l'exploitation
• Statut de loueur en meublé : conditions, déficits et amortissements
• Conséquences fiscales d'une reprise du bien en gestion directe
• Sortie du dispositif de défiscalisation et plus-value de cession
• Assistance en cas de contrôle ou de proposition de rectification

Les délais à ne pas laisser passer

Le statut des baux commerciaux est un droit de formes et de délais. La demande de renouvellement, la réponse du bailleur, le congé et la contestation d'un avenant sont enfermés dans des délais courts, dont l'expiration rend certaines contestations irrecevables. Les actions en paiement des loyers se prescrivent également.

En pratique, la première diligence consiste toujours à faire dater et qualifier les actes reçus : un courrier de l'exploitant peut valoir congé, une signature d'avenant peut valoir renonciation. C'est la raison pour laquelle nous demandons systématiquement le bail, ses avenants et l'intégralité des courriers avant de donner un avis.