Avocat en saisie immobilière et voies d'exécution

La procédure, et les moments où l'on peut encore agir

Tout commence par un commandement de payer valant saisie immobilière, délivré par commissaire de justice puis publié au service de la publicité foncière : le bien est dès lors indisponible. Le débiteur est ensuite assigné devant le juge de l'exécution à l'audience d'orientation, tandis qu'un cahier des conditions de vente est déposé au greffe.

L'audience d'orientation est le moment décisif. C'est là que le juge vérifie la régularité de la procédure et le montant de la créance, statue sur les contestations, puis décide de la suite : autoriser une vente amiable, ou ordonner la vente forcée aux enchères. Les contestations qui n'ont pas été soulevées à cette audience sont, en principe, irrecevables ensuite. C'est la raison pour laquelle un dossier se gagne ou se perd souvent avant même d'avoir été plaidé sur le fond.

• Commandement de payer valant saisie, puis publication au fichier immobilier
• Dépôt du cahier des conditions de vente au greffe
• Assignation et audience d'orientation devant le juge de l'exécution
• Vente amiable autorisée, ou vente forcée aux enchères publiques
• Adjudication, puis distribution du prix entre les créanciers

Côté débiteur : contester, obtenir du temps, ou vendre au meilleur prix

Défendre ne consiste pas seulement à gagner du temps. Le premier travail est de vérifier ce qui est réclamé : régularité du commandement et des actes de procédure, exigibilité de la créance et validité de la déchéance du terme, décompte des sommes et des intérêts, prescription — les délais sont courts en matière de crédit accordé à un consommateur, et cette question se pose plus souvent qu'on ne le croit.

Une saisie immobilière est presque toujours poursuivie sur le fondement d'un acte notarié — prêt avec affectation hypothécaire le plus souvent — dont le créancier produit une copie exécutoire. Ce titre se vérifie, et il n'est pas rare qu'il soit contestable : conformité de la copie à la minute conservée par le notaire, mentions et formule exécutoire, qualité du créancier poursuivant lorsque la créance a été cédée, étendue réelle de la garantie hypothécaire inscrite au regard des sommes réclamées.

L'examen de l'acte lui-même est tout aussi déterminant : conditions dans lesquelles la déchéance du terme pouvait être prononcée et respect de la mise en demeure préalable, clauses relatives aux intérêts et à leur taux, indemnités et pénalités réclamées en sus du capital, désignation exacte du bien et du périmètre de l'hypothèque. Nous demandons systématiquement la communication de l'acte et de la copie exécutoire, et nous les confrontons au décompte produit : c'est souvent là que la créance poursuivie se réduit, voire que la procédure se trouve fragilisée.

Le second est de choisir la sortie la moins coûteuse. Une vente amiable autorisée par le juge se conclut presque toujours à un meilleur prix qu'une adjudication : elle laisse le temps de trouver un acquéreur, et ce qui reste après désintéressement des créanciers revient au débiteur. Nous demandons cette autorisation lorsque le bien peut être vendu, et nous plaidons les délais lorsque la situation le permet.

Côté créancier : conduire la procédure jusqu'au paiement

Pour le créancier — établissement de crédit, syndicat de copropriétaires poursuivant des charges impayées, vendeur resté impayé, créancier muni d'un titre exécutoire — l'enjeu est de mener une procédure sans faille formelle, car la moindre irrégularité se paie d'une annulation et de la perte du rang.

Nous prenons en charge la procédure de bout en bout : vérification du titre, inscription et rang des sûretés, commandement, publication, audience d'orientation, poursuite de la vente, puis production au moment de la distribution du prix — car obtenir l'adjudication ne suffit pas : encore faut-il être payé dans le bon ordre.

Acquéreurs : porter les enchères devant le tribunal judiciaire de Marseille

Un point que beaucoup ignorent : lors d'une vente aux enchères immobilière, un particulier ne peut pas enchérir lui-même. Les enchères sont obligatoirement portées par un avocat, qui représente l'acquéreur à la barre. Le cabinet assure cette mission pour les candidats aux ventes en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille.

Notre rôle ne commence pas à l'audience. Avant d'enchérir, il faut lire le cahier des conditions de vente — qui fixe les charges transmises, les servitudes, l'état d'occupation du bien et les frais à la charge de l'adjudicataire —, vérifier l'état hypothécaire et arrêter avec vous un plafond d'enchère. La loi impose en outre de justifier, avant la vente, d'une garantie représentant une fraction de la mise à prix, sous forme de chèque de banque ou de caution bancaire irrévocable.

Après l'adjudication, nous suivons le paiement du prix et les formalités de publication, et nous vous alertons sur les deux risques propres à ce mode d'acquisition : la surenchère d'un tiers, possible dans un délai court après la vente, et l'expulsion à conduire lorsque le bien est encore occupé.

• Analyse du cahier des conditions de vente et de l'état hypothécaire
• Vérification de l'état d'occupation du bien et des charges transmises
• Constitution de la garantie bancaire exigée avant les enchères
• Représentation à la barre et enchères portées pour votre compte
• Suivi du paiement du prix, de la publication et de la libération du bien

Après l'adjudication : surenchère, défaillance, distribution du prix

La vente n'est pas définitive le jour de l'audience. Toute personne peut surenchérir dans un délai bref à compter de l'adjudication, en portant une enchère supérieure d'un dixième au prix atteint : une nouvelle vente est alors organisée. Cette possibilité doit être anticipée par l'acquéreur comme par le créancier poursuivant.

Si l'adjudicataire ne paie pas le prix dans le délai imparti, la vente peut être remise en cause et le bien remis en vente à ses frais et risques, l'intéressé restant tenu de la différence si le second prix est inférieur. Enfin, la distribution du prix obéit à l'ordre des privilèges et hypothèques : c'est une phase distincte, souvent contentieuse, où la place de chaque créancier se discute.