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Le palais de justice de Marseille, où s'est tenu le procès Apollonia

L'affaire Apollonia

L'un des plus importants dossiers d'escroquerie immobilière jugés en France : un préjudice estimé à 1,2 milliard d'euros, plusieurs centaines de victimes, dix-huit ans de procédure. Le cabinet y intervient pour des propriétaires investisseurs.

Ce qui s'est passé

La société Apollonia, fondée en 1997 et installée à Aix-en-Provence, commercialisait des investissements locatifs défiscalisés : l'acquéreur achetait un ou plusieurs logements en résidence services, financés à crédit, et les louait à un exploitant sous le régime du loueur en meublé professionnel. Le rendement annoncé devait couvrir les mensualités.

Le montage s'est révélé frauduleux. L'instruction a mis en évidence des revenus d'emprunteurs falsifiés, des biens surévalués — de deux fois et demie à six fois leur valeur —, des offres de prêt adressées à Apollonia plutôt qu'aux acquéreurs, privant ces derniers du délai de réflexion légal, et des acquisitions multipliées jusqu'à des dizaines de lots par personne.

Les victimes étaient pour l'essentiel des professions libérales — médecins, chirurgiens, chercheurs — solvables sur le papier et donc éligibles à des financements considérables. Beaucoup se sont retrouvées avec des dizaines d'appartements, des emprunts qu'elles ne pouvaient pas honorer et des biens dévalorisés de 40 à 60 %. Trois d'entre elles se sont donné la mort.

Dix-huit ans de procédure

  1. Avril 2008 Dépôt de la première plainte.
  2. 2009 Révélation publique du dossier et premières mises en examen.
  3. Mai 2022 Ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel, après treize ans d'instruction.
  4. Mars 2025 Ouverture du procès devant le tribunal judiciaire de Marseille : quinze prévenus, dont des notaires, des commerciaux et des cadres bancaires ; 762 parties civiles et environ 110 avocats.
  5. Janvier 2026 Jugement : les fondateurs condamnés à sept ans d'emprisonnement ferme, 2,5 millions d'euros d'amende et d'importantes confiscations ; leur fils à quatre ans dont un an ferme.
Une décision non définitive Les principaux condamnés ont annoncé faire appel. Le jugement de première instance n'est donc pas définitif et la présomption d'innocence continue de s'appliquer à ceux qui le contestent. Les développements de la procédure sont suivis dans nos actualités.

Pourquoi ce dossier rejoint notre pratique

Le montage Apollonia repose sur les mêmes ressorts que ceux que le cabinet traite depuis vingt ans dans le contentieux des résidences gérées : un investissement présenté comme sécurisé par un rendement locatif, un exploitant unique, un régime fiscal avantageux — et, lorsque l'exploitation ne tient pas ses promesses, un propriétaire seul face à des acteurs professionnels.

Les questions juridiques se recoupent largement : responsabilité du promoteur et du commercialisateur, devoir de conseil et de mise en garde de la banque, obligations du notaire, régularité du financement, sort du bail commercial, et conséquences fiscales de la sortie du dispositif. C'est cette expérience que le cabinet met au service des victimes.

Le cabinet ne communique ni sur le nombre de dossiers qu'il suit ni sur leur contenu : le secret professionnel s'y oppose. En revanche, tout propriétaire concerné par un montage de ce type peut nous exposer sa situation.

Vous êtes concerné par un montage de ce type

Que vous ayez déjà déposé plainte ou non, quelques réflexes permettent de préserver vos droits. Les délais de prescription courent, et ils sont propres à chaque acquisition.

  • Rassemblez les actes — actes de vente, offres de prêt, bulletins de réservation, plaquettes commerciales, courriers du commercialisateur ;
  • Retrouvez les pièces du financement — dossier remis à la banque, justificatifs de revenus effectivement transmis, dates de réception des offres de prêt ;
  • Conservez les baux — bail commercial signé avec l'exploitant, avenants, appels de loyers et quittances ;
  • Ne signez rien sous pression — un abandon de créance, une transaction ou un rachat proposé dans l'urgence peut fermer des recours ;
  • Faites le point sur la fiscalité — la sortie du dispositif entraîne souvent la reprise d'avantages fiscaux, à anticiper avec le volet civil.

Questions fréquentes

Ce que l'on nous demande

C'est un dossier d'escroquerie immobilière révélé en 2009, portant sur la commercialisation d'investissements locatifs défiscalisés en résidences services. Le préjudice est estimé à 1,2 milliard d'euros. L'instruction a établi des falsifications de revenus d'emprunteurs, des surévaluations de biens et des irrégularités dans l'octroi des prêts. Le procès s'est ouvert en mars 2025 devant le tribunal judiciaire de Marseille, avec 762 parties civiles, et un jugement a été rendu en janvier 2026 — dont il a été fait appel.
Non. Les principaux condamnés ont annoncé faire appel : le dossier sera donc rejugé par la cour d'appel, qui n'est pas liée par la décision de première instance. Tant que les voies de recours ne sont pas épuisées, la condamnation n'est pas définitive et la présomption d'innocence subsiste au bénéfice de ceux qui la contestent.
Cela dépend de la nature de l'action envisagée et de la date à laquelle vous avez eu connaissance des faits : les délais de prescription diffèrent selon que l'on agit contre le vendeur, contre la banque au titre de son devoir de mise en garde, contre le notaire, ou au pénal. Chaque acquisition a par ailleurs son propre calendrier. C'est la première chose à faire vérifier, avant même le fond du dossier.
C'est l'une des questions centrales de ce type de dossier. L'établissement prêteur est tenu d'un devoir de mise en garde envers l'emprunteur non averti lorsque le crédit est disproportionné à ses capacités de remboursement, et il doit s'assurer de la régularité de la procédure d'octroi — notamment du respect du délai de réflexion sur l'offre de prêt. La réponse dépend des pièces du dossier de financement, qu'il faut donc reconstituer.
Non. Le cabinet est établi à Marseille, où ce dossier a été jugé, mais il intervient pour des propriétaires investisseurs dans toute la France et se déplace devant la juridiction compétente pour chaque situation.

Pour aller plus loin

Les éléments présentés sur cette page proviennent d'informations publiques relatives à une procédure judiciaire. Ils ont une valeur d'information générale et ne constituent pas une consultation juridique.

Vous êtes concerné par un investissement de ce type ?

Exposez-nous votre situation : nous vous indiquerons les recours envisageables, les délais qui vous concernent et les pièces à réunir.

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