Deux règles à distinguer

Le loyer d'un bail commercial renouvelé est en principe plafonné : il ne peut augmenter au-delà de la variation d'un indice. C'est la protection de base du locataire.

Ce plafonnement tombe dans plusieurs cas — on parle alors de déplafonnement — et le loyer est fixé à la valeur locative, c'est-à-dire au prix du marché. Deux causes classiques : la modification notable des éléments qui composent cette valeur (caractéristiques du local, destination, obligations des parties, commercialité du quartier), et la durée du bail supérieure à douze ans.

La loi Pinel du 18 juin 2014 a ajouté un amortisseur : lorsque le loyer est déplafonné, l'augmentation qui en résulte ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente, par année (article L. 145-34 du Code de commerce). La hausse est ainsi étalée dans le temps.

Question : cet amortisseur joue-t-il dans tous les cas de déplafonnement ?

Ce qui s'est passé

Une société civile immobilière loue des locaux commerciaux à une enseigne de grande distribution depuis le 1er octobre 2001. Le 17 juin 2014, la bailleresse délivre congé avec offre de renouvellement.

Par une décision devenue définitive le 21 janvier 2021, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 est déplafonné — non pas pour une modification du quartier ou du local, mais parce que le bail expiré avait duré plus de douze ans par l'effet de la tacite prolongation.

La locataire réclame alors le bénéfice du lissage à 10 %.

Ce que la Cour de cassation a décidé

Elle rejette le pourvoi. Le dispositif de lissage :

ne s'applique que dans le cas d'une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans.

Le mot décisif est « contractuellement ». Un bail que les parties ont conclu pour plus de neuf ans ouvre droit au lissage. Un bail de neuf ans qui a simplement duré plus de douze ans par inertie n'y ouvre pas droit : la hausse s'applique intégralement, d'un seul coup.

Ce que cela change pour vous

Si vous êtes locataire : surveillez la date. Un bail de neuf ans arrivé à échéance et laissé en tacite prolongation approche du seuil des douze ans. Passé ce cap, le loyer peut être porté à la valeur de marché en une fois. Sur un local dont le loyer est resté en dessous du marché pendant des années, l'écart peut être considérable.

Demander le renouvellement, c'est reprendre la main. Le locataire peut solliciter le renouvellement de son bail avant que la durée effective n'atteigne douze ans. C'est un acte simple, mais soumis à des formes et à des délais.

Si vous êtes bailleur, la patience est un levier. À l'inverse, laisser le bail se prolonger au-delà de douze ans permet d'échapper à la fois au plafonnement et au lissage. L'arrêt le confirme sans détour.

Ne confondez pas les deux causes de déplafonnement. Un déplafonnement fondé sur l'évolution du quartier donne droit à l'étalement ; un déplafonnement fondé sur la seule durée de douze ans n'y donne pas droit. La différence se chiffre souvent en dizaines de milliers d'euros.

Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 octobre 2025, pourvoi n° 23-23.834, publié au Bulletin — texte intégral sur Légifrance. Décision : rejet du pourvoi. Texte appliqué : article L. 145-34 du Code de commerce.