Ce qui s'est passé
Le 11 avril 2015, une société civile immobilière loue des bureaux à un cabinet professionnel, pour une durée de neuf ans.
Quatre ans plus tard, le 15 mars 2019, la bailleresse fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire — l'acte qui ouvre le compte à rebours d'un mois au terme duquel le bail peut être résilié de plein droit. Le 15 avril 2019, la locataire le conteste.
Au cœur du désaccord : des charges refacturées dont la locataire réclamait les pièces justificatives.
La question posée à la Cour
Le Code de commerce impose au bailleur de locaux commerciaux deux obligations distinctes.
D'abord, il doit adresser chaque année un état récapitulatif des charges, impôts et taxes (article L. 145-40-2). Ensuite, il doit communiquer, à la demande du locataire, tout document justifiant leur montant (article R. 145-36).
Ce second texte ne dit pas comment. D'où l'argument entendu en pratique : il suffirait que le bailleur tienne les factures à disposition, à charge pour le locataire de venir les consulter.
Ce que la Cour de cassation a décidé
Elle écarte cette lecture. Sa formule est nette :
Pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs, le bailleur « doit les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ».
La Cour ajoute le point qui donne à cette règle toute sa force : pour conserver les provisions versées par le locataire, ou pour obtenir le paiement des charges, le bailleur doit justifier de leur existence et de leur montant. La charge de la preuve pèse sur lui, pas sur le locataire.
L'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 25 janvier 2024 est partiellement cassé, l'affaire renvoyée devant la même cour autrement composée.
Ce que cela change pour vous
Une demande écrite suffit à déclencher l'obligation. Un courriel ou une lettre recommandée réclamant les justificatifs met le bailleur en demeure de les transmettre. Une réponse du type « venez les consulter » ne satisfait pas la loi.
Vous n'avez pas à vous déplacer ni à trier des classeurs. L'envoi peut prendre toute forme — photocopies, transmission numérique — mais c'est au bailleur de le faire.
Un commandement de payer portant sur des charges non justifiées est fragile. Si le bailleur réclame des charges dont il ne prouve ni l'existence ni le montant, sa demande de paiement — et la résiliation qu'il en espère — peut être écartée.
Datez tout. La preuve de votre demande, et de son absence de réponse, est l'élément décisif. Conservez l'accusé de réception ou l'horodatage du courriel.
Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2026, pourvoi n° 24-14.982, publié au Bulletin — texte intégral sur Légifrance. Arrêt attaqué : cour d'appel de Versailles, 25 janvier 2024. Textes appliqués : articles 1134 et 1353 du Code civil, articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce.