Loyers impayés du Covid en résidences gérées : ce que la justice a tranché

Le 16 mars 2020, le président de la République annonce que « les factures d'électricité, de gaz et les loyers seront suspendus » pour les entreprises en difficulté. Beaucoup d'exploitants en ont tiré la conclusion qu'ils pouvaient cesser de payer. Le texte publié dit autre chose.

L'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 ne suspend aucun loyer. Il interdit seulement, au bénéfice des entreprises éligibles au fonds de solidarité et de celles placées en procédure collective, l'application de pénalités financières, intérêts de retard, dommages-intérêts, astreintes ou clauses résolutoires en cas de défaut de paiement. La dette de loyer, elle, reste due.

Cette distinction — reporter les sanctions n'est pas effacer la dette — a fondé l'ensemble du contentieux qui a suivi. Elle a aussi écarté d'emblée la plupart des exploitants de résidences gérées : ces sociétés, souvent adossées à des groupes, n'entraient pas dans le champ des microentreprises visées par le texte.

Cour d'appel de Grenoble, 5 novembre 2020

Un propriétaire ayant acquis deux appartements en l'état futur d'achèvement dans une résidence de tourisme réclame ses loyers impayés. La cour écarte l'ensemble des moyens de l'exploitant et le condamne au paiement des loyers ainsi qu'à des dommages-intérêts. Sur l'exception d'inexécution, la motivation vaut d'être citée : « il ne peut qu'être constaté que le bail commercial n'a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage ».

C'est le point de bascule : le risque d'exploitation pèse sur l'exploitant, non sur le propriétaire qui lui a confié son bien.

Cour d'appel de Paris, 3 juin 2021

La solution est confirmée hors du champ des résidences gérées, à propos d'un bail commercial de supermarché. La convergence des cours d'appel prive les exploitants de l'argument selon lequel la question resterait ouverte.

Cour de cassation, 30 juin 2022 — Odalys Résidences

La Cour se prononce pour la première fois sur les moyens invoqués par un exploitant de résidences de tourisme : force majeure, exception d'inexécution, perte temporaire de la chose louée. Aucun ne dispense du paiement.

Cour de cassation, 23 novembre 2022 — Réside Études Apparthôtels

Le pourvoi n° 22-12.753 portait sur les loyers dus par un gestionnaire de résidences de tourisme du 1^er avril 2020 au 31 décembre 2021. La Cour affine sa jurisprudence et referme le débat : les loyers appelés pendant les périodes de fermeture administrative demeurent exigibles.

Deux ans et demi après les premières assignations, les propriétaires bailleurs qui avaient refusé de renoncer à leurs loyers avaient obtenu gain de cause.

Dès mars 2020, le cabinet a analysé publiquement la portée réelle de l'ordonnance du 25 mars et soutenu que les loyers restaient dus. Il a engagé les actions collectives de propriétaires bailleurs contre les exploitants de résidences de tourisme, d'affaires et étudiantes — dont celle dirigée contre Réside Études —, actions suivies par la presse économique.

Cette pratique s'inscrit dans une activité plus large : le cabinet représente près de 10 000 propriétaires bailleurs dans des actions collectives, et plaide devant l'ensemble des juridictions françaises.

Les impayés de la période sanitaire ne sont pas tous soldés. Des exploitants ont été placés en procédure collective, d'autres ont renégocié sous la contrainte, d'autres encore doivent toujours des arriérés. Chaque situation appelle une analyse propre : nature du bail, clauses applicables, prescription, garanties mobilisables.