Depuis la crise sanitaire liée au COVID-19, les propriétaires bailleurs qui ont investi dans les résidences de tourisme (ou résidences hôtelières) du groupe RESIDE ETUDES étaient inquiets. Ils ne percevaient plus le paiement de leurs loyers depuis le 2ᵉᵐᵉ trimestre 2020.

I. Le coronavirus : quelles conséquences ?

Dans une correspondance du 16 octobre 2020, adressée à tous les propriétaires investisseurs, RESIDE ETUDES « propose » la signature d’un avenant au bail dans lequel :

  • Les bailleurs doivent abandonner 60% des loyers pour l’année 2020
  • Les bailleurs n’ont pas la garantie d’être payé à 100% pour l’année 2021

Aucun justificatif précis n’est fourni à l’appui d’une baisse de loyer aussi considérable et rémunératrice pour l’exploitant : l’économie de loyer est en effet de l’ordre de 30M€ en 2020 à comparer avec un CA annuel 2019 de 108 M€.

Autrement dit, les bailleurs sont invités à payer les 30/108 = 28% du CA de RESIDE ETUDES.

Alors que, en droit :

  • aucun tribunal ne peut baisser les loyers, apporter de modification au contenu des baux,
  • à l’exception de la procédure de révision des loyers qui est encadrée par le code de commerce et qui confère une compétence exclusive au juge des loyers du ressort du Tribunal du lieu ou se situe la résidence (article R. 145-23 du code de commerce).

Les propriétaires bailleurs ont intérêt à refuser cette proposition d’avenant. L’absence de signature vaut refus.

Cette « proposition » est d’autant plus inacceptable pour les petits bailleurs qu’ils sont nombreux à devoir rembourser un prêt immobilier. Or la Fédération Bancaire Française a indiqué qu’elle n’aiderait pas les petits bailleurs pour leur demande d’aménagement de prêt.

Les petits bailleurs ne peuvent être la seule variable d’ajustement du gestionnaire. L’effort consenti par RESIDE ETUDES paraît largement insuffisant.

En l’état, vous avez intérêt à refuser cette « proposition » de RESIDE ETUDES en vous abstenant de la signer.

Il faut garder à l’esprit que le bail commercial est la loi des parties : le loyer est fixe et ferme. L’une des parties (le gestionnaire) ne peut le modifier unilatéralement sans l’accord de l’autre partie. Seul le juge peut l’y autoriser.

Il est juridiquement contestable d’invoquer la « force majeure » notamment pour contester le droit des bailleurs à être payé.

En effet, nous avons alors des arguments sérieux à faire valoir :

  • pas de « fermeture administrative » : les résidences de tourisme ne figuraient pas parmi les établissements devant fermer depuis le 15 mars 20 ;
  • pas de force majeure : la force majeure est exclue par la Cour de cassation en matière d’obligation de paiement d’une somme d’argent (Cass. com., 16 sept. 2014, n° 13-20.306) ;
  • pas d’inexécution contractuelle de la part du bailleur : le bien immeuble a bien été mis à la disposition du locataire par le bailleur…

La doctrine considère par exemple qu’il n’y a pas d’inexécution contractuelle de la part du bailleur : « Il faut déterminer si la décision de fermeture concerne l’immeuble lui-même (interdiction de recevoir du public) ou l’activité du preneur (interdiction d’exercice de son activité dès lors qu’elle implique la réception du public). Si elle concerne l’activité du preneur et non l’immeuble lui-même, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance, de sorte que le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution » (La Semaine Juridique Entreprise et Affaires n° 17, 23 Avril 2020, 1179).

II. Les stratégies proposées par le cabinet

a. La stratégie de l’action en paiement : le « référé provision »

Il s’agit de demander la condamnation du locataire à une « provision » c’est-à-dire le paiement total des loyers impayés devant le juge des référés du tribunal de Paris.

Juridiquement, cette action en paiement est recevable. Elle peut être mise en œuvre par l’ensemble des propriétaires adhérant à notre proposition d’action.

Il faut cependant anticiper sur les risques d’une telle entreprise et tenter d’y pallier :

  • le juge devra s’assurer de l’exactitude de chaque demande. Ce qui en soi crée une difficulté matérielle en raison du grand nombre de demandes, à quoi s’ajoute l’encombrement du greffe ;
  • le défendeur, classiquement, s’ingéniera à « compliquer » le débat en contestant les sommes demandées, invoquant des « difficultés financières » sans en justifier, la « force majeure » susdite, le décret du 20 mai 2020, l’obligation d’organiser une médiation pour les créances inférieures à 5000 € (article 750-1 du code de procédure civile), etc.

b. Ajouter d’autres demandes est fondamental et ne coûte rien de plus

Il est indispensable d’ajouter à la demande de « provision » certaines demandes car elles permettent d’anticiper notamment sur la défense que ne manquera pas de nous opposer RESIDE ETUDES : communication des documents comptables (bilans, comptes d’exploitation…) et autres permettant de vérifier entre autres si le locataire n’a pas bénéficié de mesures d’aides diverses (PGE, subventions, aides à l’emploi, moratoires fiscaux et sociaux, abandons de créances diverses, apports de l’actionnaire, assurance perte d’exploitation…), de nature à pallier son éventuelle trésorerie insuffisante qu’il cherche à faire payer en intégralité à ses bailleurs ; ainsi que la communication des comptes d’exploitation détaillés par résidence, comme la loi l’exige.

c. La stratégie de la négociation parallèle

Le cabinet a pris des contacts avec RESIDE ETUDES en vue d’éviter des frais et des procédures, ce qui n’empêche pas de lancer des actions comme indiqué ci-dessus : une mise en demeure mutualisée pour chaque association ou collectif de propriétaires de résidence, adressée en LRAR au gestionnaire, pour obtenir le paiement des loyers dus et réclamer la communication des comptes d’exploitation détaillés de la résidence, des mesures d’aides de l’Etat dont a bénéficié RESIDE ETUDES, et de la copie du contrat d’assurance pertes d’exploitation si le gestionnaire en a souscrit un.

Article publié le 25 octobre 2020, dans le contexte de la crise sanitaire alors en cours. Pour faire le point sur ce dossier aujourd’hui, consultez notre fiche action collective dédiée ou contactez le cabinet.