Peut-on surélever un bâtiment de sa copropriété sous prétexte qu'on en possède le seul lot privatif ? La Cour de cassation vient de trancher clairement : non. Le droit de surélever appartient au syndicat des copropriétaires, jamais à un copropriétaire seul, même lorsqu'il détient la totalité des parties communes spéciales du bâtiment concerné.

Les faits

Une SCI possédait le lot n° 171, unique lot privatif du bâtiment D d'une copropriété parisienne, ainsi que 100 % des quotes-parts des parties communes spéciales de ce bâtiment. Elle a inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des résolutions autorisant la surélévation du bâtiment pour créer de nouveaux locaux privatifs. Les copropriétaires ont rejeté ces résolutions. La SCI a néanmoins entrepris les travaux de surélévation.

Le syndicat des copropriétaires a saisi la justice pour faire cesser les travaux. La cour d'appel de Paris, par un arrêt du 20 mars 2024, a fait droit à sa demande reconventionnelle et ordonné la cessation des travaux ainsi que la remise en état du bâtiment. La SCI a formé un pourvoi en cassation.

Ce que dit la Cour de cassation

Par un arrêt du 2 avril 2026 (pourvoi n° 24-15.059), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la solution de la cour d'appel. Elle pose le principe dans les termes suivants :

« Dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires. »

La solution s'appuie sur la combinaison des articles 3 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ce dernier dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, antérieure à la réécriture opérée par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Peu importe que la SCI ait détenu la totalité des parties communes spéciales du bâtiment : dès lors que ces parties communes existent, fussent-elles spéciales à ce seul bâtiment, le droit de surélever reste attaché au syndicat, et non au propriétaire du lot.

Ce qu'il faut en retenir

  • Le droit de surélever un bâtiment en copropriété appartient au syndicat des copropriétaires, pas à un copropriétaire individuel — même s'il possède le seul lot privatif du bâtiment et l'intégralité de ses parties communes spéciales.
  • Une décision de surélévation doit être autorisée par l'assemblée générale, dans les conditions de majorité applicables. Des travaux entrepris malgré un rejet en assemblée générale exposent leur auteur à une action en cessation des travaux et en remise en état.
  • La solution ne vaudrait autrement que si le règlement de copropriété attribuait expressément ce droit à un copropriétaire déterminé : en son silence, c'est le syndicat qui reste seul compétent.

Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile sur la titularité du droit de surélévation, et en constitue à ce jour l'expression la plus aboutie.

Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 avril 2026, pourvoi n° 24-15.059.