Un copropriétaire perce le plancher entre deux de ses lots pour les réunir, installe un escalier, ouvre des trous d'aération en façade. Près de trente ans plus tard, le syndicat des copropriétaires réclame la remise en état. Trop tard, répond la Cour de cassation le 16 avril 2026. La décision est instructive : tout dépend d'une question de qualification — l'atteinte aux parties communes est-elle, ou non, une appropriation ?
En bref
Le percement d'un plancher entre deux lots superposés et la réalisation de trous d'aération en façade portent atteinte aux parties communes, mais ne caractérisent pas leur appropriation. L'action du syndicat en remise en état est donc une action personnelle, soumise au délai court de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 — cinq ans aujourd'hui, dix ans dans la rédaction applicable au litige — et non à la prescription trentenaire des actions réelles. Le syndicat, qui avait agi près de trente ans après les travaux, est déclaré prescrit.
L'affaire : deux lots réunis en 1993, un procès en 2021
Dans un immeuble parisien soumis au statut de la copropriété, une société civile immobilière est propriétaire depuis le 24 juin 1992 de deux lots : le lot n° 25, à usage de garage selon le règlement de copropriété, et le lot n° 31, situé au premier étage. En 1993, elle réunit ces deux lots : elle crée pour cela une trémie dans le plancher haut du garage, y installe un escalier circulaire et réalise en façade des trous d'aération. En novembre de la même année, elle acquiert un troisième lot, le n° 24, également à usage de garage selon le règlement, que le précédent propriétaire avait transformé en local commercial.
Ce n'est qu'à l'assemblée générale du 9 octobre 2020 que les copropriétaires autorisent le syndic à agir en remise en état des garages et en suppression des travaux, tout en refusant à la société l'autorisation de réunir ses lots. Le syndicat assigne le 18 juin 2021. La société soulève la prescription devant le juge de la mise en état. La cour d'appel de Paris lui donne raison le 12 juin 2024 ; le syndicat forme un pourvoi.
Cinq ans ou trente ans : deux délais, deux natures d'action
Tout le contentieux se joue sur la nature de l'action engagée par le syndicat.
L'action personnelle : le délai court de la loi de 1965
L'article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 soumet à un régime spécial les actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Dans sa rédaction en vigueur — celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020 — ce texte rend applicables « les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ » : cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018, celle appliquée ici compte tenu de la date des travaux, le délai était de dix ans.
L'action réelle : la prescription trentenaire
L'article 2227 du code civil dispose que le droit de propriété est imprescriptible et que, sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans. Lorsqu'un copropriétaire s'approprie une partie commune, l'action tendant à faire cesser cette appropriation est une action réelle : le délai est alors de trente ans.
La frontière entre les deux régimes ne tient donc pas à la gravité des travaux, mais à leur qualification juridique : simple atteinte aux parties communes, ou annexion de celles-ci ?
Ce que juge la Cour de cassation le 16 avril 2026
Le syndicat soutenait que le percement d'un plancher relevant du gros œuvre et l'ouverture de trous en façade portaient atteinte à l'intégrité, à la surface et au volume des parties communes, et caractérisaient donc une annexion soumise au délai de trente ans.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle approuve la cour d'appel d'avoir retenu que la réalisation d'une trémie par le percement du plancher et la réalisation de trous d'aération en façade :
« si elles portaient atteinte aux parties communes de l'immeuble, ne pouvaient s'analyser en une appropriation de celles-ci »
L'action en remise en état s'analysait donc en une action personnelle, soumise au délai de l'article 42 de la loi de 1965 : elle était prescrite.
Deux éléments de fait ont pesé, et méritent d'être soulignés :
- l'article 11-17° du règlement de copropriété autorisait expressément la réunion, par un même propriétaire, de deux appartements superposés ;
- le syndicat évoquait des « emprises » sur les parties communes sans indiquer précisément quels travaux les auraient réalisées.
Autrement dit, la solution n'est pas seulement technique : elle sanctionne aussi une démonstration insuffisante.
Appropriation ou simple atteinte ? Trois décisions à comparer
La distinction n'est pas nouvelle, et la Cour de cassation impose depuis plusieurs années aux juges du fond de l'apprécier concrètement, travaux par travaux.
| Décision | Travaux en cause | Solution sur le délai |
|---|---|---|
| 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-12.588 | Vérandas et fermetures édifiées sur une terrasse et une loggia, parties communes à jouissance privative | Cassation : le juge doit rechercher au cas par cas si la construction caractérise un acte d'appropriation |
| 3e civ., 20 avr. 2023, n° 21-16.733 | Terrasse édifiée sans autorisation sur l'emprise du terrain dont le copropriétaire avait la jouissance exclusive — litige entre deux copropriétaires | Cassation partielle : même exigence de recherche ; l'appropriation d'une partie commune ouvre une action réelle, prescrite par trente ans |
| 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-20.769 | Trémie percée dans le plancher haut d'un garage pour réunir deux lots superposés, escalier, trous d'aération | Rejet : atteinte aux parties communes, mais pas appropriation ; action personnelle, donc prescrite |
La leçon de ces trois décisions est convergente : ce n'est pas la nature des travaux en soi qui commande le délai, mais le fait de savoir s'ils soustraient une surface ou un volume commun à l'usage collectif. Une véranda ou une terrasse ajoutée sur une partie commune peut caractériser une annexion ; un percement, même dans le gros œuvre, ne le fait pas nécessairement.
Ce que cela change concrètement
Si vous avez réalisé des travaux sans autorisation
- La prescription est une défense sérieuse, mais elle se plaide : elle suppose de démontrer la date des travaux et l'absence d'appropriation de parties communes.
- Elle éteint l'action du syndicat, pas l'irrégularité elle-même. Les travaux restent non autorisés, ce qui peut resurgir à la revente — interrogation du notaire, de l'acquéreur, de son banquier —, en cas de sinistre, ou lors de travaux ultérieurs sur l'immeuble.
- La régularisation par un vote en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 b de la loi de 1965), reste la voie la plus sûre — même si l'assemblée peut la refuser, comme dans l'affaire jugée.
Si vous êtes syndicat des copropriétaires ou syndic
- Le temps joue contre vous : le délai est désormais de cinq ans à compter de la connaissance des faits. La constatation des travaux et sa date doivent être tracées — procès-verbal d'assemblée, courrier, constat.
- Chaque lot et chaque ouvrage doivent être identifiés précisément dans l'assignation. Une demande générale visant des « emprises sur les parties communes » s'expose au sort réservé au syndicat dans cette affaire.
- Pour revendiquer le délai de trente ans, il faut établir l'annexion : surface ou volume commun soustrait à l'usage collectif, occupation exclusive, clôture, construction nouvelle.
- Le règlement de copropriété doit être relu avant d'agir : une clause autorisant par avance certains aménagements peut priver l'action de son fondement.
Points de vigilance
- L'arrêt du 16 avril 2026 n'est pas publié au bulletin. Il illustre l'état du droit sans opérer de revirement, et la qualification des travaux relève largement de l'appréciation souveraine des juges du fond.
- Le point de départ du délai de cinq ans — la connaissance des faits par le syndicat — demeure une source importante de contentieux, notamment pour des travaux anciens réalisés à l'intérieur des lots.
- La prescription de l'action en remise en état n'interdit pas d'autres actions fondées sur des désordres, un trouble de jouissance ou une atteinte à la sécurité de l'immeuble, dont les délais courent selon leurs propres règles.
Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 2026, pourvoi n° 24-20.769, arrêt n° 252 F-D (ECLI:FR:CCASS:2026:C300252), non publié au bulletin — rejet du pourvoi formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 12 juin 2024. Texte intégral sur Légifrance. Décisions comparées : 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-12.588 et 3e civ., 20 avril 2023, n° 21-16.733, arrêt n° 296 F-D. Textes appliqués : articles 42 et 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 2224 et 2227 du code civil.
Cet article est publié à titre d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique.