Les décisions d'assemblée générale s'imposent à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui ne les ont pas votées. Elles peuvent toutefois être annulées lorsqu'elles sont irrégulières.

Qui peut agir

L'action est ouverte aux copropriétaires opposants — ceux qui ont voté contre — et aux copropriétaires défaillants, absents et non représentés (article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le copropriétaire ayant voté favorablement ne peut, en revanche, contester la décision qu'il a approuvée.

Un délai de deux mois

Le délai est fixé par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »

Trois conséquences pratiques :

  • le délai est de deux mois, et il est prévu à peine de déchéance : c'est un délai préfix, et passé ce terme, la décision devient en principe irrévocable, quelle que soit l'irrégularité invoquée — la jurisprudence n'admet que de rares exceptions, par exemple pour une répartition des charges modifiée en violation de la loi ;
  • il court à compter de la notification du procès-verbal, et non du jour de l'assemblée. Tant que le copropriétaire n'a pas reçu une notification régulière, le délai ne court pas ; et c'est au syndic de prouver qu'elle a été faite. La date et la forme de cette notification sont donc la première chose à vérifier ;
  • la notification peut être faite par voie électronique (article 42-1 de la même loi), sauf si le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale.

Les irrégularités le plus souvent retenues

  • Convocation irrégulière ou incomplète ;
  • Défaut d'inscription d'une question à l'ordre du jour ;
  • Majorité inadaptée à la nature de la décision ;
  • Décompte erroné des tantièmes.

La contestation suppose un examen du procès-verbal, de la convocation et des pièces annexes. Elle se combine fréquemment avec une demande de suspension des travaux ou des appels de fonds décidés.

La loi prévoit d'ailleurs elle-même une suspension : sauf urgence, les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 ne peuvent être exécutés par le syndic avant l'expiration de ce délai de deux mois (article 42, alinéa 3).