Termites en copropriété : la responsabilité du syndicat

Le cas

Un couple achète un appartement dans une petite copropriété de six lots. Rien à signaler sur le diagnostic remis par le notaire : dans le questionnaire envoyé au syndic sur l'état sanitaire de l'immeuble, la case « termites et insectes xylophages » porte la mention « situation de l'immeuble : non concerné ». Après la vente, les nouveaux propriétaires découvrent que l'immeuble est infesté — et que le syndic le savait depuis longtemps : la mairie lui avait déjà demandé de faire réaliser un diagnostic, deux ans plus tôt, à la suite d'un courrier d'un copropriétaire alertant sur une possible présence de termites dans les parties communes.

Les acheteurs se retournent contre les vendeurs, puis contre le syndicat des copropriétaires. En appel, ils perdent contre le syndicat : les juges considèrent qu'aucune faute ne peut lui être reprochée puisqu'il n'avait jamais été officiellement saisi de la question en assemblée générale.

Ce que dit la Cour de cassation

Sur ce point, l'arrêt d'appel est cassé (Cass. 3^e civ., 15 juin 2022, n° 21-16.223). Le raisonnement est simple, et il vaut d'être connu de tout copropriétaire comme de tout acheteur en copropriété : le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Quand il commet une faute dans l'exercice de sa mission, c'est le syndicat lui-même — donc l'ensemble des copropriétaires, par le biais des charges — qui doit en répondre vis-à-vis des tiers, y compris un simple acheteur qui n'a jamais eu de lien contractuel avec lui. Peu importe que l'assemblée générale n'ait jamais délibéré sur le sujet : le syndic savait, il aurait dû agir ou informer, il ne l'a pas fait — la faute est là, et elle engage le syndicat.

Ce qu'il faut en retenir

• Vous achetez un lot en copropriété ? Le questionnaire rempli par le syndic à l'attention du notaire n'est pas une simple formalité : c'est une information sur laquelle vous devez pouvoir compter. S'il s'avère fausse ou incomplète alors que le syndic savait, vous avez un recours — pas seulement contre le vendeur, mais aussi contre le syndicat des copropriétaires lui-même.
• Vous êtes copropriétaire ? Une faute du syndic — même s'il n'en a jamais informé l'assemblée générale — peut se retourner contre le syndicat, donc contre les charges de tous. C'est un bon argument pour exiger que toute information sur l'état de l'immeuble (nuisibles, désordres, sinistres) remonte systématiquement en assemblée, et pas seulement dans un tiroir du syndic.
• Le syndicat condamné n'est pas sans recours : il peut ensuite se retourner contre son syndic pour se faire rembourser — c'est d'ailleurs ce que demandait le syndicat dans cette affaire.

Réf. : Cour de cassation, 3^e chambre civile, 15 juin 2022, pourvoi n° 21-16.223.