Avocat en EHPAD : défense des propriétaires de chambres

Une différence majeure avec les autres résidences gérées

Un EHPAD n'est pas seulement un immeuble : c'est un établissement médico-social, dont l'ouverture et le fonctionnement reposent sur une autorisation administrative délivrée, en application du code de l'action sociale et des familles, par l'agence régionale de santé et le département. Cette autorisation est attachée à l'exploitant, pas au propriétaire des murs.

La conséquence est décisive et distingue ce produit de tous les autres : vous ne pouvez pas reprendre l'exploitation de votre chambre. Là où le propriétaire d'un studio étudiant ou d'un appartement de tourisme garde, au moins en théorie, la possibilité de louer lui-même, celui d'une chambre d'EHPAD n'a pas cette porte de sortie. Son lot n'a de valeur que par l'exploitation, et l'exploitation n'appartient qu'à un opérateur autorisé.

Il en résulte un rapport de force particulier, que l'exploitant connaît parfaitement. La défense du propriétaire ne peut donc pas reposer sur la menace de reprendre le bien : elle repose sur le bail, sur la démonstration du manquement, et sur le nombre.

L'autorisation de l'établissement, clé de la valeur de votre chambre

L'autorisation de fonctionner d'un EHPAD est accordée pour une durée de quinze ans, et son renouvellement dépend notamment des résultats de l'évaluation de la qualité de l'établissement (article L. 313-1 du code de l'action sociale et des familles).

Elle ne peut être cédée qu'avec l'accord de l'autorité qui l'a délivrée, laquelle s'assure que le repreneur remplit les conditions pour gérer l'établissement dans le respect de l'autorisation existante. Un changement d'exploitant n'est donc jamais une simple affaire entre deux groupes privés : il suppose une décision administrative.

Pour le propriétaire, ces éléments ne sont pas théoriques. L'échéance de l'autorisation, le résultat des évaluations et la solidité de l'opérateur autorisé conditionnent la poursuite de l'exploitation — donc le paiement du loyer, et la valeur d'un lot qui n'a pas d'autre usage possible. Nous les examinons avant de conseiller d'accepter ou de refuser une renégociation.

Les situations que nous traitons

• Baisse du loyer imposée par avenant, souvent justifiée par l'évolution des tarifs et des financements publics ;
• Loyers impayés et retards répétés ;
• Travaux de mise aux normes de l'établissement mis à la charge des propriétaires ;
• Refus de renouvellement du bail ou renouvellement à des conditions dégradées ;
• Cession de l'exploitation à un nouvel opérateur et sort des baux en cours ;
• Procédure collective de l'exploitant, dans un cadre où la continuité de la prise en charge des résidents prime ;
• Actions devant le juge des loyers commerciaux : fixation de la valeur locative, déplafonnement, expertise judiciaire ;
• Indemnité d'éviction : chiffrage, contestation et négociation, à l'amiable comme devant le juge ;
• Revente du lot et décote liée aux conditions du bail.

Le changement d'exploitant, moment décisif

Les groupes d'EHPAD se restructurent, cèdent et rachètent des établissements. Pour le propriétaire, ce moment est celui où tout se joue : le repreneur hérite des baux, mais il arrive presque toujours avec une demande de renégociation, présentée comme la condition de la reprise.

Notre rôle est d'éviter que cette renégociation se fasse dans l'urgence et lot par lot. Les propriétaires d'un même établissement ont un intérêt commun évident, et une position bien plus solide lorsqu'ils répondent d'une seule voix. L'examen du protocole proposé, de ses contreparties réelles et de ses effets sur les révisions futures conditionne dix années de revenus.

Les questions que nous posons avant toute signature sont toujours les mêmes, et nous les avons développées dans un article : EHPAD : comment protéger votre investissement.

• La cession de l'autorisation a-t-elle déjà reçu l'accord de l'autorité administrative, ou est-elle encore en cours ?
• Le protocole modifie-t-il le loyer, son indexation, la répartition des travaux ou la durée du bail ?
• La baisse proposée devient-elle le point de départ des révisions futures ?
• Que deviennent les loyers impayés antérieurs : repris, échelonnés ou abandonnés ?
• Quelle contrepartie réelle est offerte, et figure-t-elle dans l'acte ?

Une fiscalité qui ne pardonne pas l'improvisation

Comme pour les autres résidences gérées, l'acquisition s'est le plus souvent accompagnée d'une récupération de la taxe sur la valeur ajoutée et d'un régime de loueur en meublé (LMNP), parfois complété par une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location.

La cessation de l'exploitation, la vente du lot ou la rupture du bail avant le terme de cet engagement ouvrent des questions de reversement et de reprise d'avantage fiscal. Sur ce produit plus encore que sur les autres, la stratégie fiscale et la stratégie contentieuse doivent être arrêtées ensemble : l'absence d'alternative à l'exploitation en fait une donnée du rapport de force, pas une conséquence à régler après coup.

Ce qu'il faut réunir avant d'agir

L'acte d'acquisition, le bail commercial et l'ensemble de ses avenants, les appels et quittances de loyer des trois dernières années, les courriers de l'exploitant ou du repreneur, et la documentation commerciale remise lors de la vente.

Ajoutez toute information publique sur l'établissement : changement d'exploitant, évaluations, décisions administratives. Elles éclairent la solidité de celui qui vous doit le loyer, et parfois la valeur réelle de votre lot.

Consulter un avocat à Marseille : défense des propriétaires bailleurs de lots en EHPAD

Le cabinet est installé au 19 A rue Venture, 13001 Marseille. Il reçoit du lundi au vendredi de 9h à 19h, au 04 91 54 73 51 ou via le formulaire de contact, et intervient pour des dossiers situés dans toute la France.

Pour un premier échange utile, indiquez en quelques lignes la situation, les dates connues et les échéances en cours, et réunissez les pièces dont vous disposez : contrats, courriers, décisions, constats ou rapports. Les modalités d'honoraires sont présentées sur la page honoraires.