Avocat en résidence de tourisme : défense des propriétaires bailleurs

Ce qui distingue la résidence de tourisme des autres résidences gérées

La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, défini par le code du tourisme. Ce classement conditionne l'équilibre entier du montage : il commande le régime fiscal appliqué à l'acquisition, il impose à l'exploitant une offre de services et une exploitation continue, et il suppose que l'immeuble reste affecté à cette destination.

Il en découle une conséquence que beaucoup de propriétaires découvrent tardivement : la valeur du lot ne dépend pas seulement du marché immobilier local, mais de la poursuite de l'exploitation. Un exploitant qui se retire, une résidence déclassée, et le bien redevient un appartement ordinaire — souvent en zone touristique saisonnière, où la revente est lente.

La saisonnalité est le second trait propre à ce produit. L'exploitant encaisse sur quelques semaines l'essentiel de son chiffre d'affaires, et invoque volontiers une mauvaise saison, un enneigement insuffisant ou une météo défavorable pour justifier une baisse de loyer. Le bail commercial, lui, ne connaît pas ces excuses : le loyer est dû.

Les situations que nous traitons en résidence de tourisme

• Baisse de loyer imposée par avenant présenté comme la seule alternative à la fermeture de la résidence ;
• Loyers impayés, en particulier sur les périodes de fermeture administrative ;
• Refus de renouvellement du bail à l'échéance, ou renouvellement à des conditions dégradées ;
• Actions devant le juge des loyers commerciaux : fixation de la valeur locative, déplafonnement, expertise judiciaire ;
• Indemnité d'éviction : chiffrage, contestation et négociation, à l'amiable comme devant le juge ;
• Travaux de remise en état et de mise aux normes mis à la charge du propriétaire en fin de bail ;
• Procédure collective de l'exploitant : déclaration de créance, sort du bail, reprise par un repreneur ;
• Reversement de la taxe sur la valeur ajoutée réclamé par l'administration après la cessation de l'exploitation.

Un bail de neuf ans sans sortie triennale, sauf après renouvellement

Le locataire commercial ordinaire peut, en principe, donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans. L'exploitant d'une résidence de tourisme ne le peut pas : l'article L. 145-7-1 du code de commerce, issu de la loi du 22 juillet 2009, impose que les baux conclus entre les propriétaires et l'exploitant soient d'une durée de neuf ans au moins, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale. La règle protège la pérennité de l'exploitation, et donc votre loyer.

La Cour de cassation l'a déclarée d'ordre public et applicable aux baux qui étaient déjà en cours lors de son entrée en vigueur (Cass. 3e civ., 9 février 2017, n° 16-10.350). Elle en a aussi tracé la limite : la dérogation ne s'applique pas aux baux renouvelés, dans lesquels l'exploitant retrouve la faculté de résilier à l'issue d'une période triennale (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 21-14.279).

Face à un congé de l'exploitant, la première vérification est donc chronologique : s'agit-il du bail d'origine ou d'un bail renouvelé, et depuis quand ? Le même congé peut être irrégulier dans le premier cas et valable dans le second. Nous établissons ce point sur pièces — bail, avenants, actes de renouvellement — avant toute réponse.

Les comptes de la résidence : une information que la loi vous garantit

L'article L. 321-2 du code du tourisme fait obligation à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée de tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence, et de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.

Une fois par an, il doit en outre adresser à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année, ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Ces documents sont l'outil le plus négligé des propriétaires. Un exploitant qui présente une baisse de loyer comme la condition de survie de la résidence doit pouvoir la justifier par les comptes de cette résidence-là, et non par les résultats d'ensemble de son groupe. Demandez-les par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, et conservez la trace de la réponse : un refus ou une communication incomplète est en soi une information utile au dossier.

Les groupes d'exploitation face auxquels le cabinet intervient

Le marché de la résidence de tourisme est concentré entre quelques groupes, qui exploitent chacun des dizaines de résidences et des milliers de lots. Le cabinet conduit ou a conduit des actions concernant notamment Pierre & Vacances, Odalys, Belambra, Néméa et Lagrange ; certaines sont closes, d'autres toujours en cours.

Face à ces interlocuteurs, la défense isolée d'un lot atteint vite sa limite économique : l'analyse du bail, l'expertise du loyer de marché et le chiffrage du préjudice coûtent le même prix pour un lot que pour cinquante. Le regroupement des propriétaires d'une même résidence, ou d'un même exploitant, change ce rapport — c'est le sens des actions collectives que le cabinet organise.

La fiscalité propre au produit touristique

Le lot a presque toujours été acquis sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), et deux régimes reviennent dans presque tous les dossiers. Le premier est la taxe sur la valeur ajoutée récupérée à l'acquisition : elle suppose une exploitation assortie de services, et sa remise en cause — cessation de l'exploitation, changement de destination, revente avant le terme — expose à un reversement calculé par fractions annuelles.

Le second est la loi Demessine, issue de la loi de finances pour 1999, qui ouvrait une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location de neuf ans. Lorsque l'exploitant rompt le bail avant ce terme, la question de la reprise de l'avantage fiscal se pose immédiatement, et elle se traite en même temps que le contentieux civil, jamais après.

Louer soi-même à la semaine, après une sortie de l'exploitation, fait entrer le lot dans le régime des meublés de tourisme, que la réforme adoptée à l'automne 2024 a resserré ; nous en avons présenté les principales mesures dans un article : vers un renforcement de la régulation des meublés de tourisme. La sortie collective a aussi ses limites : notre article sur l'autogestion en résidence de tourisme expose ce que la Cour de cassation a jugé le 27 mars 2025.

• Reversement de la taxe sur la valeur ajoutée après cessation de l'exploitation
• Rupture du bail avant le terme de l'engagement de location
• Conséquences d'une reprise du lot en gestion directe ou en location saisonnière
• Plus-value de cession à la sortie du dispositif

Ce qu'il faut réunir avant d'agir

Le premier travail consiste toujours à dater et à qualifier les actes reçus. Un courrier de l'exploitant peut valoir congé, un avenant signé peut valoir renonciation, et le statut des baux commerciaux enferme la demande de renouvellement, la réponse du bailleur et la contestation d'un congé dans des délais courts, dont l'expiration est irrattrapable.

Réunissez l'acte d'acquisition, le bail commercial et ses avenants, les appels et quittances de loyer des trois dernières années, les courriers de l'exploitant, et la documentation commerciale remise lors de la vente. Cette dernière est souvent décisive : c'est elle qui établit ce qui vous avait été promis.

Ajoutez-y les bilans annuels et les comptes d'exploitation reçus de l'exploitant, ou la trace de votre demande s'il ne les a pas adressés.

Consulter un avocat à Marseille : défense des propriétaires bailleurs en résidence de tourisme

Le cabinet est installé au 19 A rue Venture, 13001 Marseille. Il reçoit du lundi au vendredi de 9h à 19h, au 04 91 54 73 51 ou via le formulaire de contact, et intervient pour des dossiers situés dans toute la France.

Pour un premier échange utile, indiquez en quelques lignes la situation, les dates connues et les échéances en cours, et réunissez les pièces dont vous disposez : contrats, courriers, décisions, constats ou rapports. Les modalités d'honoraires sont présentées sur la page honoraires.