Avocat en résidence services seniors : défense des propriétaires

Deux montages très différents sous un même nom

L'expression « résidence seniors » recouvre deux organisations juridiques qu'il faut distinguer avant toute action, car elles n'ouvrent pas les mêmes recours.

Dans le premier, la résidence-services est organisée en copropriété : les services sont rendus aux occupants et financés par la copropriété. La loi du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement a profondément réformé ce modèle, notamment la distinction entre services individualisables et non individualisables et leur imputation dans les charges. Le contentieux s'y mène devant le juge de la copropriété.

Dans le second, le lot est donné à bail commercial à un exploitant unique, qui verse un loyer au propriétaire et se rémunère sur l'exploitation. C'est le montage le plus répandu dans les programmes vendus à l'investisseur, et celui où se concentrent les difficultés que nous traitons : baisse de loyer, impayés, refus de renouvellement.

La première question que nous posons est donc toujours la même : que dit exactement votre acte, et qui est votre locataire ? La réponse détermine la juridiction, les délais et la stratégie.

Résidence-services en copropriété : les règles issues de la loi de 2015

Lorsque les services sont organisés par la copropriété, les articles 41-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 forment un régime particulier, que la loi du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement a refondu autour d'une distinction.

Seuls les services non individualisables — ceux qui, par nature, bénéficient à l'ensemble des résidents — entrent dans l'objet du syndicat et se répartissent en charges de copropriété. Le décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue d'un décret du 26 octobre 2016, en fixe trois catégories : l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ; un personnel spécifique attaché à la résidence, assurant une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens ; le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. Les autres services, dits individualisables, sont fournis par des prestataires que choisit l'assemblée générale ; ils ne constituent pas des charges de copropriété.

Les services sont rendus en exécution de conventions conclues avec des tiers, et le prestataire ne peut être ni le syndic, ni ses préposés, ni ses proches. Le conseil syndical, obligatoire, donne son avis sur ces conventions, en surveille l'exécution et présente chaque année un bilan à l'assemblée générale ; un conseil des résidents relaie les demandes et les propositions des résidents auprès des copropriétaires.

La création ou la suppression d'un service non individualisable relève de la majorité de l'article 26, et la suppression suppose que l'assemblée ait eu connaissance au préalable d'un rapport sur l'utilité du service et sur les conséquences de sa suppression pour l'équilibre financier de la copropriété. Si l'équilibre financier d'un service est gravement compromis, ou s'il compromet celui de la copropriété, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix peuvent, après que l'assemblée s'est prononcée, demander au président du tribunal judiciaire sa suspension ou sa suppression.

Un point de calendrier commande tout le reste : les résidences dont le règlement de copropriété a été publié avant l'entrée en vigueur de la réforme restent régies par les anciens textes, sauf si l'assemblée générale décide de mettre le règlement en conformité. La date de publication du règlement est donc la première pièce que nous vérifions.

Bail commercial et charges de copropriété : le propriétaire reste en première ligne

Dans le montage à exploitant unique, le bail met souvent à la charge de l'exploitant tout ou partie des charges de copropriété. Cette répartition vaut entre vous et lui ; elle ne lie pas le syndicat. Lorsque le règlement de copropriété prévoit que le copropriétaire qui loue son lot reste seul redevable des charges, c'est à lui que le syndicat les réclame, peu important que le syndic ait établi des décomptes séparés : la cour d'appel de Chambéry l'a jugé le 3 novembre 2020 (n° 18/02249).

Un exploitant qui cesse de régler les charges expose donc le propriétaire au syndicat, en plus des loyers impayés. Les deux créances se suivent ensemble : ce que vous payez au syndicat à la place de l'exploitant se réclame ensuite à l'exploitant, sur le fondement du bail qui en met la charge sur lui.

Les situations que nous traitons

• Baisse du loyer justifiée par un taux d'occupation insuffisant de la résidence ;
• Loyers impayés et retards répétés de l'exploitant ;
• Charges de services contestées, notamment leur répartition entre les lots ;
• Refus de renouvellement du bail commercial ou conditions dégradées ;
• Travaux de rénovation et de mise aux normes imposés au propriétaire ;
• Revente bloquée par l'existence du bail et par la décote du produit ;
• Défaillance de l'exploitant et recherche d'un repreneur ;
• Actions devant le juge des loyers commerciaux : fixation de la valeur locative, déplafonnement, expertise judiciaire ;
• Indemnité d'éviction : chiffrage, contestation et négociation, à l'amiable comme devant le juge.

Le taux d'occupation, argument central de l'exploitant

Dans ce secteur, l'exploitant justifie presque toujours ses demandes par le taux de remplissage de la résidence. L'argument a un poids économique réel, mais il n'a pas, en lui-même, de portée juridique : le bail commercial met le risque d'exploitation à la charge du locataire, non du bailleur.

Notre travail consiste à ramener la discussion sur le terrain des pièces : ce que le bail prévoit, ce que la documentation commerciale promettait, ce que l'exploitant a réellement encaissé, et ce qu'un loyer de marché représenterait pour un lot comparable. C'est cette démonstration, et non la bonne volonté, qui détermine l'issue d'une négociation.

Le collectif RE-ACTION : deux mille investisseurs, et la chaîne de ceux qui ont vendu

Le cabinet est l'un des trois qui portent RE-ACTION, collectif réunissant environ deux mille investisseurs en résidences gérées du groupe Réside Études — résidences seniors comprises. Le préjudice moyen avancé est de l'ordre de cinquante mille euros par appartement, pour un sinistre global estimé à une centaine de millions d'euros, et des dépréciations de trente à soixante-dix pour cent sur la valeur des lots.

Ce qui distingue cette action, c'est qu'elle ne s'arrête pas à l'exploitant. Un exploitant défaillant n'a souvent plus rien à payer ; ceux qui ont conçu, financé, assuré et commercialisé le produit, eux, sont toujours là. Établissements bancaires ayant financé les acquisitions, réseaux de commercialisation, conseillers en gestion de patrimoine, assureurs : leur responsabilité s'apprécie sur ce qu'ils ont dit, écrit et vérifié au moment de la vente.

C'est le sens du travail engagé : remonter la chaîne jusqu'à des interlocuteurs solvables, plutôt que d'épuiser les propriétaires en procédures contre une coquille vide. Cette stratégie vaut pour tous les produits en résidence gérée, pas seulement pour un groupe.

La presse patrimoniale a rendu compte de cette action ; les références figurent dans notre revue de presse.

Conduire un collectif jusqu'à l'accord

L'objectif d'une action collective n'est pas le procès : c'est le résultat. La plupart de ces dossiers se dénouent par un accord — encore faut-il qu'il vaille mieux que ce qui était proposé au départ, et cela ne s'obtient pas en subissant le calendrier de l'autre.

Un dossier récent le montre. Dans une résidence services seniors de Savoie, soixante-dix propriétaires ne percevaient plus leurs loyers depuis 2023. Chacun s'était vu proposer, individuellement, une baisse de loyer de trente pour cent présentée comme la condition du paiement. Réunis et accompagnés par le cabinet, ils ont refusé d'une seule voix, fait valoir la garantie donnée lors de la vente, et obtenu l'ouverture d'une véritable négociation. Le dossier se règle aujourd'hui par la voie d'un accord.

C'est le travail que nous faisons : tenir un groupe ensemble assez longtemps pour que la discussion devienne possible, puis vérifier, ligne à ligne, que ce qui est signé protège réellement chacun — le loyer, la garantie, la fiscalité et la valeur du bien.

Agir ensemble plutôt que seul

Les exploitants de résidences seniors gèrent des portefeuilles de plusieurs dizaines de résidences. Le cabinet conduit ou a conduit des actions concernant notamment Domitys, Zenitude et OBEO — certaines closes, d'autres en cours — et représente à ce jour près de dix mille propriétaires, tous produits confondus.

Le regroupement des propriétaires d'une même résidence produit deux effets : il mutualise le coût de l'analyse et de l'expertise, et il modifie l'attitude de l'exploitant, qui n'oppose pas la même réponse à un propriétaire isolé et à quarante propriétaires réunis.

Ce qu'il faut réunir avant d'agir

L'acte d'acquisition, le bail commercial et ses avenants, les appels de loyer et de charges des trois dernières années avec leur décompte, les courriers de l'exploitant, et le règlement de copropriété lorsque la résidence est organisée sous cette forme.

Ajoutez-y la plaquette commerciale et les projections de rendement remises lors de la vente. L'écart entre ce qui a été promis et ce qui a été servi se démontre par ces documents, et il fonde souvent la mise en cause de ceux qui ont vendu le produit.

Consulter un avocat à Marseille : défense des propriétaires bailleurs en résidence services seniors

Le cabinet est installé au 19 A rue Venture, 13001 Marseille. Il reçoit du lundi au vendredi de 9h à 19h, au 04 91 54 73 51 ou via le formulaire de contact, et intervient pour des dossiers situés dans toute la France.

Pour un premier échange utile, indiquez en quelques lignes la situation, les dates connues et les échéances en cours, et réunissez les pièces dont vous disposez : contrats, courriers, décisions, constats ou rapports. Les modalités d'honoraires sont présentées sur la page honoraires.