Ce qui s'est passé
Un ensemble immobilier construit pour l'exploitation d'une résidence de tourisme trois étoiles est divisé en cinq volumes réunis dans une association foncière urbaine libre. Les volumes deux et trois comprennent deux cent vingt-quatre studios, donnés à bail commercial par leurs propriétaires, à compter du 1er janvier 2011, à une société qui exploite l'ensemble — château, salles de réception, salles de sport et stationnements compris.
Fin février 2021, l'exploitant restitue quatre-vingt-dix-neuf studios à leurs propriétaires. En novembre 2021, ceux-ci créent une société chargée de gérer la location de courte durée de quatre-vingt-un d'entre eux, et confient à un prestataire les réservations et la réception de la clientèle.
Le 1er décembre 2021, l'exploitant historique bénéficie d'un plan de sauvegarde. Il assigne alors en référé la société créée par les propriétaires et son prestataire, pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le 21 avril 2023, la cour d'appel de Paris lui donne raison. Le pourvoi est rejeté.
La question posée à la Cour
Les propriétaires soutenaient que le Code du tourisme ne leur interdit pas, dès lors qu'ils représentent au moins 30 % des locaux d'habitation, de confier la gestion de leurs lots à un exploitant autre que celui déjà en place — argument tiré des articles D. 321-1 et suivants du Code du tourisme.
La Cour devait donc dire si la liberté de sortir de l'exploitation emporte celle d'exploiter à côté.
Ce que la Cour de cassation a décidé
Elle sépare nettement les deux questions :
« S'il n'était pas interdit aux propriétaires des lots non exploités par la société [exploitante] de choisir les modalités de gestion de leurs lots, soit directement par eux-mêmes soit en la confiant à des administrateurs de biens, ils ne pouvaient se regrouper pour exercer une activité concurrente et parasitaire portant atteinte à l'exploitation de la résidence de tourisme déjà existante et située dans le même périmètre, le règlement de copropriété applicable au volume 2, qui s'imposait aux copropriétaires, ne prévoyant l'exploitation que d'une seule résidence de tourisme. »
Les éléments retenus sont très concrets : la structure nouvelle se prévalait sur son site du classement trois étoiles de la résidence existante, annonçait des horaires de réception dont elle ne disposait pas, faisait état de services de wifi et de télévision payés par l'exploitant historique, et diffusait des photographies semblables aux siennes, dont celle de la résidence — créant un risque de confusion évident.
La Cour en déduit que ces agissements constituent une concurrence déloyale et un parasitisme caractérisant un trouble manifestement illicite. Le pourvoi est rejeté.
Ce que cela change pour vous
Sortir de l'exploitation reste votre droit. Lorsque l'exploitant vous restitue votre lot, vous pouvez le louer vous-même ou en confier la gestion à un administrateur de biens. Cet arrêt ne remet pas ce principe en cause — il le rappelle expressément.
Le règlement de copropriété commande. C'est le point décisif, et il est trop souvent négligé : lorsque le règlement ne prévoit l'exploitation que d'une seule résidence de tourisme, une seconde structure d'hébergement ne peut se créer dans le même périmètre. Faites relire ce document avant toute décision collective.
Ne reprenez rien de l'exploitant en place. Classement, nom, photographies, standard téléphonique, wifi, équipements collectifs : chaque emprunt nourrit le grief de parasitisme. Une gestion autonome doit être visiblement autonome, jusqu'à la plaquette commerciale.
Le référé va vite. Il ne s'agissait ici que d'une procédure d'urgence, avant tout débat au fond : le trouble manifestement illicite suffit à faire cesser l'activité. Une organisation montée en quelques mois peut être arrêtée aussi vite.
Un avertissement, enfin. Cette décision est défavorable aux propriétaires qui s'étaient organisés. Un projet d'autogestion se prépare en amont — vérification du règlement, du classement, de la propriété des équipements collectifs et de la commercialisation — et non après avoir récupéré les clés.
Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 mars 2025, pourvoi n° 23-18.769, non publié au Bulletin (arrêt n° 168 F-D), ECLI:FR:CCASS:2025:23.18.769 — texte intégral sur Légifrance. Décision : rejet du pourvoi. Arrêt attaqué : cour d'appel de Paris, 21 avril 2023 (référé). Textes discutés : articles D. 321-1 et suivants du Code du tourisme ; règlement de copropriété.