En bref. Selon la cour d’appel de Colmar (30 septembre 2026), une action en paiement de loyers impayés ne met pas en œuvre le statut des baux commerciaux : elle relève des règles de compétence de droit commun, et la clause désignant le tribunal de l’immeuble est réputée non écrite pour les bailleurs non commerçants. L’arrêt reste susceptible de pourvoi et ne tranche pas le fond.

Pourquoi pense-t-on d’abord au tribunal de l’immeuble ?

Les baux conclus entre les propriétaires et l’exploitant d’une résidence gérée (résidence services pour seniors, étudiants ou tourisme) sont des baux commerciaux. L’article R. 145-23 du Code de commerce prévoit que les contestations relatives à ces baux (hors fixation du prix du bail révisé ou renouvelé) sont portées devant le tribunal judiciaire, et que « la juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble ».

De nombreux baux reprennent cette règle dans une clause attributive de compétence. Face à une action en paiement de loyers, l’exploitant l’invoque volontiers pour obtenir un renvoi devant le tribunal de l’immeuble, ce qui retarde d’autant l’examen de vos demandes.

Que juge la cour d’appel de Colmar ?

Les propriétaires d’une résidence services pour seniors avaient saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg, siège de la société exploitante, pour obtenir le paiement provisionnel de loyers impayés. Le juge s’était déclaré incompétent au profit du tribunal du lieu de l’immeuble. Par un arrêt du 30 septembre 2026 (CA Colmar, 1re ch. civ., section A, RG 26/01225), la cour d’appel a infirmé cette ordonnance et déclaré le juge des référés de Strasbourg territorialement compétent. Le cabinet intervenait pour les bailleurs appelants.

Son raisonnement tient en quatre points :

  1. L’action tend au paiement de loyers impayés : elle est fondée sur l’inexécution contractuelle du locataire et ne met en œuvre aucune disposition du statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce).
  2. La compétence spéciale de l’article R. 145-23 n’est à retenir que lorsque la solution du litige implique l’application de ce statut. Ce n’était pas le cas : ce sont les règles de droit commun des articles 42 et 46 du Code de procédure civile qui s’appliquent.
  3. La clause des baux désignant le tribunal du lieu de l’immeuble est réputée non écrite, en application de l’article 48 du Code de procédure civile, les bailleurs n’étant pas commerçants.
  4. La société exploitante ayant son siège dans le ressort de Strasbourg, les bailleurs, qui disposaient d’une option de compétence, pouvaient y porter leur demande.

Un critère déjà connu de la Cour de cassation

Ce critère, action fondée ou non sur le statut des baux commerciaux, n’est pas nouveau. La Cour de cassation l’applique de longue date pour répartir les compétences entre juridictions : une action en paiement entre bailleur et locataire qui ne met pas en jeu le statut échappe au régime spécial (Cass. 3e civ., 10 mars 2015, n° 14-10.341 ; Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-16.061, publié au Bulletin). La cour d’appel de Colmar l’applique ici à la compétence territoriale.

Pourquoi cela compte pour un bailleur-investisseur

  • Un tribunal, un débiteur. Saisir le juge du siège de l’exploitant peut permettre de regrouper les demandes de nombreux bailleurs devant une même juridiction, plutôt que de les voir renvoyées au gré des lieux d’implantation.
  • Une procédure rapide. Devant le juge des référés, le créancier peut obtenir une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable (article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile). Des loyers stipulés au bail et restés impayés peuvent s’y prêter.
  • Un point d’attention sur la clause. Elle est réputée non écrite pour les bailleurs non commerçants. Elle n’est admise que si toutes les parties ont contracté en qualité de commerçants et si elle est spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui on l’oppose (article 48 du Code de procédure civile) : pour un bailleur qui est une société, sa présentation dans le bail doit donc être examinée.

Quelles sont les limites de cet arrêt ?

  • Un arrêt susceptible de pourvoi. Le pourvoi en cassation peut être formé dans les deux mois de la signification de l’arrêt ; il n’est en principe pas suspensif. Un arrêt de cour d’appel ne lie par ailleurs pas les autres juridictions : c’est un précédent utile, non une règle impérative.
  • Il ne tranche que la compétence. Le fond (l’existence et le montant des loyers dus, les moyens de défense de l’exploitant) reste à juger.
  • Toutes les actions ne sont pas des actions en paiement. Si vous agissez sur le fondement du statut (par exemple la résiliation du bail par la clause résolutoire, article L. 145-41 du Code de commerce), la règle de l’article R. 145-23 retrouve son domaine et le tribunal du lieu de l’immeuble peut être compétent. Action en paiement et action statutaire doivent donc être pensées ensemble.
  • La procédure collective de l’exploitant change la donne. Dès l’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, les actions en paiement des créanciers sont en principe interdites pour les créances antérieures au jugement d’ouverture (articles L. 622-21 et suivants du Code de commerce). Il faut alors déclarer sa créance au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement au Bodacc (article R. 622-24), faute de quoi le créancier s’expose à la forclusion.

Que faire si votre exploitant ne vous paie plus ?

  1. Relisez la clause de compétence de votre bail et la manière dont elle y figure.
  2. Identifiez précisément votre débiteur : société d’exploitation, siège social, immatriculation, groupe auquel elle appartient. Consultez régulièrement le Bodacc.
  3. Constituez votre dossier : bail, relevés de loyers et d’encaissements, mises en demeure, correspondances.
  4. Distinguez l’action en paiement de l’action fondée sur le statut avant d’agir.
  5. Agissez ensemble : à plusieurs bailleurs d’une même résidence, les frais se partagent et la cohérence des demandes est assurée.

Questions fréquentes

Puis-je toujours saisir le tribunal du siège de l’exploitant ?

Non, pas dans tous les cas. Selon l’arrêt de Colmar, c’est possible pour une pure action en paiement de loyers, qui ne repose sur aucune règle du statut des baux commerciaux. Si votre demande est fondée sur le statut (résiliation du bail par la clause résolutoire, par exemple), le tribunal du lieu de l’immeuble peut être compétent.

La clause de mon bail désignant le tribunal de l’immeuble est-elle valable ?

Pour un bailleur non commerçant, elle est réputée non écrite (article 48 du Code de procédure civile). Elle n’est admise que si toutes les parties ont contracté en qualité de commerçants et si elle est spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui on l’oppose.

Un pourvoi en cassation suspend-il la procédure ?

En principe non. Le pourvoi peut être formé dans les deux mois de la signification de l’arrêt, mais il n’est en principe pas suspensif.

Mon exploitant est en redressement ou en liquidation judiciaire : puis-je encore agir en paiement ?

Pour les loyers antérieurs au jugement d’ouverture, les actions en paiement sont en principe interdites (articles L. 622-21 et suivants du Code de commerce). Il faut déclarer votre créance au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement au Bodacc (article R. 622-24), faute de quoi vous vous exposez à la forclusion.

Vaut-il mieux agir seul ou à plusieurs bailleurs ?

À plusieurs bailleurs d’une même résidence, les frais se partagent et la cohérence des demandes est assurée. Le cabinet accompagne des bailleurs-investisseurs en résidences gérées, à titre individuel ou collectif.

Vous êtes propriétaire d’un lot dans une résidence gérée et votre exploitant ne vous règle plus ? Contactez Me François Morabito, avocat associé, SELAS Gobert & Associés, avocats au barreau de Marseille : 04 91 54 73 51 – fmorabito@venture-avocats.com.

Article mis à jour le 5 octobre 2026.