Résidence de tourisme : qui agit contre les constructeurs ?

Ce qui s'est passé

Sept immeubles sont construits en Savoie, vendus par lots en l'état futur d'achèvement, puis placés sous le statut de la copropriété pour être exploités en résidence de tourisme par une société d'exploitation. Chaque propriétaire de lot consent à cet exploitant un bail commercial.

Des désordres apparaissent sur les escaliers de secours extérieurs. Les sept syndicats des copropriétaires assignent en référé-expertise les entreprises intervenues à la construction, le maître d'œuvre, le contrôleur technique, l'assureur dommages-ouvrage et les assureurs de responsabilité.

Le 6 juin 2023, la cour d'appel de Chambéry déclare leur demande d'expertise irrecevable. Son motif : dans chacun des baux commerciaux, le propriétaire avait autorisé le preneur — et, en tant que de besoin, l'avait subrogé dans ses droits — à mettre en jeu les garanties de vente et de construction ainsi que l'assurance dommages-ouvrage. La cour en déduit qu'aucun copropriétaire n'a pu transférer aux syndicats une qualité pour agir dont il s'était lui-même dessaisi.

La règle : qui peut agir pour les parties communes ?

Trois textes se croisent.

L'article 15, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 donne au syndicat qualité pour agir en justice, en demandant comme en défendant, et lui permet d'agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

L'article 1346-4, alinéa 1er, du Code civil définit l'effet de la subrogation : elle transmet au bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires.

L'article D. 321-2 du Code du tourisme autorise la résidence de tourisme à être placée sous le statut de la copropriété, à condition que le règlement prévoie une gestion assurée, pour l'ensemble de la résidence, par une seule personne liée aux copropriétaires par un contrat de louage ou de mandat.

La question posée était donc simple : l'exigence d'un exploitant unique, et la clause de subrogation insérée dans les baux, font-elles disparaître l'action du syndicat ?

Ce que la Cour de cassation a décidé

Elle répond non, et la formule mérite d'être lue mot à mot :

« Ni l'exigence d'un exploitant unique prévue par ce dernier texte ni l'insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire, qui ne peut transmettre plus de droits qu'il n'en a, d'une clause "subrogeant" l'exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, n'ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d'obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes de l'immeuble. »

Deux idées portent la solution. D'une part, un copropriétaire ne peut transmettre plus de droits qu'il n'en a : il n'est pas titulaire de l'action du syndicat sur les parties communes, il ne peut donc pas la céder. D'autre part, la subrogation ne joue que dans la limite de ce que le subrogé a payé — un exploitant qui n'a rien déboursé ne recueille rien.

L'arrêt de la cour d'appel de Chambéry est cassé en toutes ses dispositions et l'affaire renvoyée devant la cour d'appel de Lyon.

Ce que cela change pour vous

Relisez la clause de subrogation de votre bail. Elle figure dans la quasi-totalité des baux d'exploitation de résidences gérées. Elle n'est pas nulle, mais elle ne transfère pas à l'exploitant l'action que le syndicat tient de la loi sur les parties communes.

L'action collective par le syndicat redevient la voie utile. Lorsque l'exploitant tarde à agir, se désintéresse des désordres ou se trouve en difficulté, le syndicat peut et doit saisir seul le juge des référés d'une demande d'expertise, sans attendre son accord.

Surveillez le délai de dix ans. La garantie décennale court à compter de la réception des travaux. Une demande d'expertise en référé interrompt le délai de forclusion pour agir (10 ans) : c'est le geste à ne pas différer quand les désordres apparaissent tard.

Distinguez parties communes et parties privatives. L'arrêt sécurise l'action du syndicat pour les dommages affectant les parties communes. Pour les désordres purement privatifs de votre lot, c'est à vous, propriétaire, d'agir — la clause du bail retrouve alors toute son importance.

Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 mai 2025, pourvoi n° 23-19.544, publié au Bulletin (arrêt n° 279 FS-B) — texte intégral sur Légifrance. Décision : cassation, renvoi devant la cour d'appel de Lyon. Arrêt attaqué : cour d'appel de Chambéry, 6 juin 2023. Textes appliqués : article 1346-4, alinéa 1er, du Code civil, article 15, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article D. 321-2 du Code du tourisme.