À l'échéance d'un bail commercial conclu avec l'exploitant d'une résidence de tourisme, le propriétaire bailleur se trouve devant un choix dont les conséquences financières sont durables : accepter les conditions proposées, négocier, ou refuser le renouvellement.
Le principe du statut des baux commerciaux
Le bail consenti à l'exploitant d'une résidence gérée relève, dans la très grande majorité des cas, du statut des baux commerciaux. L'exploitant bénéficie donc d'un droit au renouvellement, auquel le bailleur ne peut s'opposer sans indemnité, sauf motif grave et légitime.
Le refus de renouvellement et l'indemnité d'éviction
Le bailleur qui refuse le renouvellement doit, en principe, verser une indemnité d'éviction destinée à réparer le préjudice causé à l'exploitant. Symétriquement, lorsque l'exploitant quitte les lieux ou impose des conditions de renouvellement dégradées, le propriétaire peut se trouver fondé à réclamer réparation.
La négociation collective modifie l'équilibre du rapport de force : elle permet de discuter à l'échelle de la résidence entière, et non lot par lot.
Les délais à surveiller
- La demande de renouvellement et la réponse du bailleur sont enfermées dans des délais courts ;
- Le congé doit respecter des formes précises, à peine de nullité ;
- Les actions en paiement des loyers impayés se prescrivent.
Chaque situation dépendant des clauses du bail effectivement signé, l'analyse du contrat et de ses avenants constitue le point de départ indispensable.