Ce qui s'est passé

Le 5 avril 2018, une agence fait visiter à un couple d'acquéreurs une villa dont elle a reçu des vendeurs un mandat non exclusif, prévoyant une commission de 6 % du prix, fixé à 2 990 000 euros, à la charge de l'acquéreur.

Le 29 août 2018, la vente est conclue directement entre vendeurs et acquéreurs, au prix de 2 500 000 euros, sans rémunération de l'agence.

L'agence assigne les acquéreurs en indemnisation. Le 25 octobre 2023, la cour d'appel d'Aix-en-Provence les condamne in solidum à des dommages et intérêts. Leur pourvoi est rejeté.

La règle : l'acquéreur est un tiers, mais pas un tiers indifférent

La Cour rappelle d'abord le principe général : « il résulte des articles 1200 et 1240 du code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle ».

Elle rappelle ensuite sa jurisprudence, issue d'un arrêt d'assemblée plénière du 9 mai 2008, fondée sur l'article 1240 du Code civil, l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif l'a fait perdre à l'agent immobilier lui doit réparation.

Le point délicat est celui du seuil. Traiter en direct n'est pas, en soi, fautif.

Ce que la Cour de cassation a décidé

« Si l'acquéreur n'est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission (...) tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses. »

Trois constatations ont emporté la décision : les acquéreurs connaissaient le droit à rémunération de l'agence ; la promesse de vente, signée à son insu cinq semaines après la visite, comportait une clause par laquelle l'acquéreur s'engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien » ; et l'acte authentique n'évoquait pas l'entremise de l'agence ni ne reproduisait cette clause.

Ce « comportement d'ensemble », éclairé par les termes mêmes de la clause, traduisait une volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent immobilier. La Cour approuve expressément la cour d'appel d'avoir statué « à bon droit » : elle n'a pas déduit la faute du seul fait de conclure en direct, mais d'un faisceau d'éléments établissant l'intention.

Ce que cela change pour vous

Acquéreur : la brièveté du délai vous désigne. Cinq semaines entre la visite et la promesse, dans un dossier où la commission représentait près de 180 000 euros : le rapprochement se fait seul. Si vous traitez en direct, sachez que la chronologie sera examinée.

Attention aux clauses de garantie dans la promesse. La clause destinée à protéger les vendeurs contre les réclamations des agences a servi de preuve contre les acquéreurs. Une rédaction imprudente peut valoir aveu.

Vendeur : le mandat non exclusif ne vous dispense pas de loyauté. L'action visait ici les acquéreurs, mais le vendeur qui organise le contournement s'expose sur le terrain contractuel.

Propriétaire vendeur : conservez la trace des visites. Bons de visite signés, courriels de présentation, dates : ce sont les pièces qui permettent — ou empêchent — d'établir l'entremise et, le cas échéant, la fraude.

Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2026, pourvoi n° 24-10.637, publié au Bulletin (arrêt n° 284 FS-B), ECLI:FR:CCASS:2026:24.10.637 — texte intégral sur Légifrance. Décision : rejet du pourvoi. Arrêt attaqué : cour d'appel d'Aix-en-Provence, 25 octobre 2023. Textes appliqués : articles 1200 et 1240 du Code civil, article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.