Ce qui s'est passé

Une société civile immobilière fait construire un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Elle conclut un contrat d'ingénierie avec un maître d'œuvre et un contrat de promotion immobilière avec un promoteur, tous deux assurés. Interviennent notamment une entreprise de menuiseries, pour la pose des volets, et une entreprise de revêtement, pour l'enduit.

Les travaux sont réceptionnés avec réserves le 9 décembre 2008.

Se plaignant de désordres — fissures, volets roulants —, le maître de l'ouvrage assigne, après expertise, le promoteur et son assureur, puis les autres intervenants en intervention forcée.

Le 27 juin 2023, la cour d'appel de Poitiers qualifie le désordre affectant les volets roulants de désordre intermédiaire, retient la responsabilité contractuelle pour faute de l'entreprise de menuiseries, et écarte celle du promoteur.

La règle : trois régimes, trois exigences de preuve

Le promoteur immobilier, dont la mission est de faire réaliser l'immeuble en recourant à des contrats de louage d'ouvrage, est tenu des obligations des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil : garantie décennale, garantie de bon fonctionnement, présomption de responsabilité. Sur ce terrain, aucune faute n'a à être prouvée.

Reste la catégorie intermédiaire : les désordres qui, apparus après la réception, ne présentent pas la gravité décennale et ne portent pas sur un élément d'équipement dissociable. Ils relèvent du droit commun de la responsabilité contractuelle.

Ce que la Cour de cassation a décidé

Elle tranche en une phrase :

« Si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l'immeuble en ayant recours à des contrats de louage d'ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle. »

Le maître de l'ouvrage n'obtient donc pas la condamnation du promoteur pour les volets roulants.

Il obtient en revanche gain de cause sur deux autres points. Sur les fissures, la cour d'appel n'avait pas répondu à l'argument tiré de l'article 13 du contrat de promotion, qui rendait le promoteur responsable du choix des sous-traitants, des matériaux, des techniques et de la conformité des ouvrages : défaut de motifs, cassation. Et sur les intérêts, la Cour rappelle que « le promoteur immobilier qui ne s'engage pas à exécuter lui-même une partie du programme n'est pas un locateur d'ouvrage et d'industrie au sens de l'article 1779, 3°, du code civil » — la loi du 16 juillet 1971 sur la retenue de garantie ne lui était donc pas applicable.

Ce que cela change pour vous

Le contrat de promotion est votre meilleure arme. C'est l'enseignement le plus utile : ce sont les stipulations du contrat qui ont permis de rouvrir le débat. Faites rédiger, ou relire, ces clauses de responsabilité avant de signer.

Qualifiez le désordre avant d'assigner. Décennal, de bon fonctionnement ou intermédiaire : le régime de preuve n'est pas le même, et l'assureur de responsabilité décennale n'intervient pas sur les désordres intermédiaires. L'expertise doit poser cette question.

Formez des demandes subsidiaires. Dans cette affaire, le maître de l'ouvrage demandait la confirmation d'une qualification décennale sans formuler de demande subsidiaire contre le promoteur sur un autre fondement. La Cour le relève expressément. C'est une erreur de stratégie qui coûte cher.

Attention aux délais de pourvoi. Le pourvoi a été déclaré irrecevable à l'égard de deux assureurs, formé plus de deux mois après la signification de l'arrêt d'appel. Le délai de l'article 612 du Code de procédure civile court par partie.

Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 juin 2026, pourvoi n° 23-22.360, publié au Bulletin (arrêt n° 359 FS-B), ECLI:FR:CCASS:2026:23.22.360 — texte intégral sur Légifrance. Décision : cassation partielle, renvoi devant la cour d'appel de Bordeaux. Arrêt attaqué : cour d'appel de Poitiers, 27 juin 2023. Textes appliqués : articles 1792 à 1792-3 et 1779, 3°, du Code civil, article 455 du Code de procédure civile, loi n° 71-584 du 16 juillet 1971.