Ce qui s'est passé

Par promesse synallagmatique du 3 novembre 2011, puis acte authentique des 21 et 23 mars 2012, deux vendeurs cèdent à un couple un terrain à bâtir.

Un état des risques naturels daté du 3 novembre 2011 est annexé au compromis puis à l'acte. Il mentionne que le bien se situe dans le périmètre d'un plan de prévention des risques d'inondation prescrit par arrêté du 28 octobre 2008.

Entre-temps, le 28 février 2012 — soit avant la signature de l'acte authentique —, un arrêté préfectoral approuve ce plan. L'acte authentique n'en fait pas état.

En 2016, les acquéreurs entreprennent la construction de leur maison. La commune leur délivre un certificat d'urbanisme négatif : le projet se situe en aléa très fort. Ils assignent les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et en dommages et intérêts.

La cour d'appel de Montpellier les déboute le 16 novembre 2023, au motif qu'ils avaient été « parfaitement informés » du risque d'inondation. Cassation.

La règle : l'état des risques doit refléter la situation à la signature

Quatre textes sont visés : les articles L. 125-5 et L. 562-4 du Code de l'environnement, et les articles L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction alors applicable.

Il en résulte que si, après la promesse, la parcelle est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique doit être complété lors de la signature de l'acte authentique par un état des risques ou une mise à jour de l'état existant. À défaut, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Et le plan approuvé vaut servitude d'utilité publique annexée au plan local d'urbanisme — ce qui n'est pas le cas d'un plan simplement prescrit.

Ce que la Cour de cassation a décidé

« Si, après la promesse de vente faisant état d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l'acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l'état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d'utilité publique. »

La cour d'appel avait constaté elle-même que le plan avait été approuvé depuis la promesse et que l'état des risques joint à l'acte ne mentionnait pas l'arrêté du 28 février 2012 : les acquéreurs n'avaient donc pas eu connaissance, par l'acte, de la mise à jour de leur situation au regard de la servitude. En jugeant l'information suffisante, elle a violé les textes.

L'arrêt est cassé et l'affaire renvoyée devant la cour d'appel de Nîmes.

Ce que cela change pour vous

« Prescrit » et « approuvé » ne sont pas la même chose. Un plan prescrit annonce une contrainte à venir ; un plan approuvé est une servitude d'utilité publique qui s'impose immédiatement et peut rendre le terrain inconstructible. C'est toute la différence entre un terrain à bâtir et un terrain sans valeur de construction.

Vérifiez la date de l'état des risques le jour de la signature. Un état daté de la promesse, même valable moins de six mois, ne suffit pas si la situation a changé. Exigez une mise à jour à la date de l'acte.

Vous disposez de deux voies. Résolution de la vente, ou diminution du prix. La seconde permet de conserver le bien en faisant supporter au vendeur la perte de valeur : c'est souvent la solution la plus réaliste plusieurs années après.

Interrogez la commune avant d'acheter. Un certificat d'urbanisme demandé avant la signature révèle ce que l'état des risques peut taire. Quelques semaines d'attente contre des années de procédure.

Le notaire est aussi dans le débat. Dans cette affaire, les notaires étaient assignés aux côtés des vendeurs. Le devoir d'information du rédacteur d'acte se cumule avec l'obligation légale du vendeur.

Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, pourvoi n° 24-10.524, publié au Bulletin (arrêt n° 129 FS-B), ECLI:FR:CCASS:2026:24.10.524 — texte intégral sur Légifrance. Décision : cassation partielle, renvoi devant la cour d'appel de Nîmes. Arrêt attaqué : cour d'appel de Montpellier, 16 novembre 2023. Textes appliqués : articles L. 125-5 et L. 562-4 du Code de l'environnement, articles L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction alors applicable.