Ce qui s'est passé

Une locataire occupe, depuis le 1er octobre 2005, un local à usage d'habitation meublé.

Le 10 août 2015, elle assigne son bailleur afin d'obtenir la réalisation de travaux dans le logement, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013, en invoquant le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent.

Par conclusions déposées le 15 novembre 2018, elle élargit sa demande : elle sollicite désormais l'indemnisation du préjudice de jouissance subi depuis son entrée dans les lieux, en 2005 — soit treize années.

Le 13 avril 2023, la cour d'appel de Paris limite l'indemnisation à la période courue depuis le 21 septembre 2013 et refuse la remontée à 2005. La locataire se pourvoit, en soutenant que le trouble de jouissance est un préjudice continu : dès lors que la prescription n'était pas acquise à la date de l'assignation, elle devrait être indemnisée pour toute la durée du trouble.

La règle : trois textes, deux obligations distinctes

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent, dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d'État.

L'article 1709 du Code civil rappelle que le louage est le contrat par lequel une partie s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant un prix.

L'article 7-1, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 soumet toutes les actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation à une prescription de trois ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La question posée était celle de l'articulation : si l'obligation est continue, la prescription peut-elle encore borner l'indemnisation ?

Ce que la Cour de cassation a décidé

Elle sépare nettement les deux demandes :

« L'obligation de délivrance d'un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. »

« Il en résulte que le locataire d'un local à usage d'habitation est recevable, d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent tant que le manquement perdure, d'autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. »

Le caractère continu de l'obligation profite donc au locataire sur le terrain des travaux, mais ne neutralise pas la prescription triennale sur le terrain de l'argent. Le pourvoi est rejeté.

Ce que cela change pour vous

Deux demandes, deux régimes. C'est la distinction à avoir en tête face à une réclamation. L'injonction de faire les travaux n'est bornée par aucun délai tant que le logement reste non conforme. L'indemnisation, elle, est plafonnée dans le temps : trois ans avant la demande en justice, pas davantage.

L'ancienneté du bail ne chiffre pas le risque. Un locataire entré en 2005 ne peut pas réclamer treize années de trouble de jouissance. C'est la portée pratique de l'arrêt, et elle est favorable au bailleur : elle borne l'exposition financière quelle que soit la durée d'occupation.

Mais le compteur glisse. La prescription ne s'acquiert jamais tant que le manquement dure : elle se déplace avec le temps. Chaque année où le logement reste non décent est une année de plus indemnisable — et une année de moins prescrite. Laisser traîner ne fait pas disparaître la créance, cela la renouvelle.

Ce qui arrête le compteur, c'est la remise en conformité. Datez et documentez : devis, factures, comptes rendus d'intervention, attestation de fin de travaux, constat contradictoire. C'est cette date qui fixe la fin de la période indemnisable, et c'est à vous de pouvoir l'établir.

Le meublé n'échappe pas à la décence. Le logement en cause était meublé. Les exigences du décret s'appliquent, quelle que soit la forme de la location.

Anticipez la demande de suspension des loyers. Elle figurait aussi dans l'assignation. Un signalement d'indécence traité rapidement coûte presque toujours moins cher que la procédure qui suit.

Ce que le bailleur doit vérifier, avant et pendant le bail

Les critères de décence sont fixés par les textes. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau minimal de performance énergétique et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en précise le détail, notamment pour les équipements, le confort, l'éclairement et l'aération des pièces principales.

La performance énergétique fait désormais partie de la décence. En France métropolitaine, un logement décent doit être classé, au sens du diagnostic de performance énergétique, entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028 et entre A et D à compter du 1er janvier 2034 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; décret n° 2023-796 du 18 août 2023). Un logement classé G n'est donc plus un logement décent.

Ce que le juge peut ordonner. Le locataire peut demander la mise en conformité ; à défaut d'accord ou de réponse dans les deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que ce soit un préalable obligatoire à la saisine du juge. Celui-ci détermine la nature des travaux et leur délai d'exécution, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à l'exécution des travaux (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). La Cour de cassation a précisé que la suspension ou la réduction du loyer n'est ouverte qu'accessoirement à une demande de travaux (Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, n° 19-23.216).

L'allocation logement peut être retenue. Lorsque l'organisme payeur informe le bailleur de son obligation de mise en conformité, cette information vaut demande de mise en conformité par le locataire (article 20-1). L'allocation peut alors être conservée par l'organisme pendant le délai de mise en conformité, et le bailleur ne peut pas réclamer au locataire la part de loyer correspondant au montant conservé.

Deux limites propres à la performance énergétique. Le juge ne peut pas ordonner les travaux destinés à atteindre le niveau de performance minimal lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété et que le bailleur démontre que, malgré ses diligences pour faire examiner les travaux relevant des parties communes et malgré les travaux réalisés dans son lot, il n'a pu atteindre ce niveau ; ni lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales y font obstacle malgré des travaux compatibles avec elles. Le juge conserve alors ses autres pouvoirs, dont celui de réduire le loyer.

Le coût des travaux n'est pas une défense. La mise en conformité s'impose en principe au bailleur, qui ne peut s'y soustraire en invoquant le coût des travaux. Chiffrer tôt et planifier coûte moins cher que subir un calendrier fixé par le juge.

Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300339 — texte intégral sur Légifrance. Décision : rejet du pourvoi. Arrêt attaqué : cour d'appel de Paris, 13 avril 2023. Textes appliqués : articles 6 et 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 1709 du Code civil.