Ce qui s'est passé

Par acte du 1er juin 1997, des propriétaires donnent à bail un local commercial à usage de boulangerie, pâtisserie et viennoiserie.

Par acte des 22 et 23 janvier 2003, un avenant est conclu avec les acquéreurs du fonds de commerce, qui reprennent le droit au bail. Le bailleur décède le 26 septembre 2015 ; le bail est renouvelé le 4 juillet 2017 entre sa veuve et les locataires.

Le 20 juin 2019 — soit seize ans après l'avenant —, les locataires assignent la bailleresse en délivrance de la jouissance d'une cour située à l'arrière de l'immeuble, incluse dans l'assiette du bail, et en indemnisation.

Le 29 mai 2024, la cour d'appel de Rennes déclare leurs demandes irrecevables comme prescrites. Son raisonnement paraissait solide : l'avenant de 2003 comme le renouvellement de 2017 décrivaient tous deux, à l'arrière, « une grande cour dont une partie est couverte » ; dès le 23 janvier 2003, les locataires connaissaient donc la configuration des lieux et le droit qu'ils y avaient. Le délai de cinq ans avait commencé à courir à cette date, lors de l'entrée en jouissance.

La règle : une obligation qui court pendant tout le bail

Trois textes sont visés.

L'article 2224 du Code civil soumet les actions personnelles à une prescription de cinq ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'article 1709 du Code civil définit le louage : le bailleur s'oblige à faire jouir le preneur d'une chose pendant un certain temps.

L'article 1719 du Code civil l'oblige, par la nature même du contrat et sans stipulation particulière, à délivrer au preneur la chose louée.

La question était de savoir si ce délai de cinq ans part du jour où le locataire découvre que le local n'est pas entièrement délivré, ou s'il ne court pas tant que le manquement se poursuit.

Ce que la Cour de cassation a décidé

Elle retient la seconde lecture, en deux propositions :

« Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. »

« Il en résulte que le locataire est recevable, d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d'autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. »

Le manquement persistant à la date de l'assignation, la cour d'appel de Rennes a violé les textes. Son arrêt est cassé en toutes ses dispositions et l'affaire renvoyée devant la cour d'appel d'Angers.

La prescription n'est donc pas supprimée : elle change d'objet. Elle ne ferme plus l'action, elle borne l'indemnisation à cinq années en arrière.

Ce que cela change pour vous

Reprenez la désignation des lieux, acte par acte. C'est le document qui décide. Ici, deux actes successifs décrivaient une cour à l'arrière : c'est cette description contractuelle, et non l'occupation réelle, qui fonde le droit du locataire. Comparez-la à ce dont il jouit effectivement.

L'ancienneté ne vous protège plus. Un manquement de 2003 restait invocable en 2019. Tant que la partie décrite au bail n'est pas remise, le compteur ne s'éteint pas — seul le montant réclamable se limite aux cinq dernières années.

Le renouvellement ne purge rien. Reconduire un bail en reprenant à l'identique une désignation devenue inexacte, c'est reconduire la dette. Le renouvellement est le moment utile pour rectifier, par une désignation conforme à la réalité et, le cas échéant, un ajustement du loyer.

Faites l'inventaire à l'acquisition. Lorsque vous achetez un immeuble loué, ou que vous en héritez, la comparaison entre les baux en cours et l'état des lieux réel fait partie de l'audit. Une cour vendue, une réserve reprise, un local recloisonné : chacun de ces écarts est une exposition qui se transmet avec l'immeuble.

Si la délivrance est devenue impossible, régularisez. Un avenant réduisant l'assiette du bail et le loyer en conséquence, signé par les deux parties, vaut mieux qu'un manquement qu'on laisse courir en espérant la prescription.

Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2026, pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin (arrêt n° 130 FS-B) — texte intégral sur Légifrance. Décision : cassation en toutes ses dispositions, renvoi devant la cour d'appel d'Angers. Arrêt attaqué : cour d'appel de Rennes, 29 mai 2024. Textes appliqués : articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil.