Ce qui s'est passé
Dans une résidence soumise au statut de la copropriété, l'assemblée générale du 19 novembre 2018 désigne un cabinet en qualité de syndic. Cette assemblée est ensuite annulée.
Le 18 novembre 2019, ce même cabinet convoque néanmoins une assemblée générale, qui se tient le 9 décembre 2019.
Le 2 mars 2020, un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation et de l'assemblée, au motif qu'elles émanent d'un syndic dépourvu de pouvoir, et demande réparation de son préjudice.
Le 2 avril 2024, la cour d'appel de Riom le déboute : selon elle, une telle demande relève de la nullité relative, laquelle suppose la preuve d'un grief et d'une faute. Le copropriétaire est même condamné à des dommages et intérêts pour procédure abusive.
La question posée à la Cour : faut-il prouver un préjudice ?
Trois textes gouvernent la matière.
L'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que la décision désignant le syndic et approuvant son contrat est votée à la majorité de l'article 25 de la loi.
L'article 7 du même décret pose que, sauf disposition contraire, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.
L'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 enferme les actions en contestation des décisions d'assemblée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance — notification que le syndic doit réaliser dans le mois de la tenue de l'assemblée.
Restait à savoir si le copropriétaire qui invoque le défaut de pouvoir du syndic doit, en plus, démontrer que cela lui a nui.
Ce que la Cour de cassation a décidé
Non. La formule est la suivante :
« Le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l'assemblée générale par l'effet rétroactif de l'annulation de l'assemblée générale qui l'a désigné, la convocation à une assemblée générale qu'il a délivrée et l'assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d'être annulées à la demande d'un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu'il soit tenu de justifier d'un grief ou d'une faute du syndic. »
En jugeant que la demande relevait du régime de la nullité relative, subordonné à l'établissement d'un grief et d'une faute, la cour d'appel a violé ces textes. L'arrêt est cassé et l'affaire renvoyée devant la cour d'appel de Montpellier.
Ce que cela change pour vous
Le défaut de pouvoir du syndic se suffit à lui-même. Vous n'avez pas à établir que la décision vous a lésé, ni que le syndic a commis une faute. Le raisonnement vaut par l'effet rétroactif de l'annulation : le syndic est réputé n'avoir jamais été désigné.
Le délai de deux mois reste le vrai risque. Il court à compter de la notification du procès-verbal, sans ses annexes, et il est prévu à peine de déchéance. Une contestation fondée mais tardive est perdue. Notez la date de réception de chaque procès-verbal.
L'effet est en chaîne. Si l'assemblée qui a désigné le syndic tombe, toutes les assemblées qu'il a ensuite convoquées sont exposées — donc les budgets, les appels de fonds et les travaux votés. C'est un levier puissant, et aussi un risque collectif : mesurez-en les conséquences avant de l'actionner.
Contester n'est pas abuser. La cour d'appel avait condamné ce copropriétaire pour procédure abusive. La cassation efface cette appréciation sur le fond du raisonnement ; elle rappelle qu'une contestation juridiquement fondée n'est pas, par elle-même, fautive.
Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 juin 2026, pourvoi n° 24-19.231, publié au Bulletin (arrêt n° 376 FS-B), ECLI:FR:CCASS:2026:24.19.231 — texte intégral sur Légifrance. Décision : cassation partielle, renvoi devant la cour d'appel de Montpellier. Arrêt attaqué : cour d'appel de Riom, 2 avril 2024. Textes appliqués : article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.