Ce qui s'est passé

Par acte du 1er octobre 2010, deux concubins constituent à parts égales une société civile immobilière, dont l'un d'eux est nommé premier gérant. Les statuts comportent, à leur article 22.3, une clause d'accroissement.

La société civile immobilière acquiert le 8 novembre 2010 un immeuble d'habitation, qu'elle donne à bail le 29 mars 2012 aux deux associés eux-mêmes.

La séparation venue, l'une des associées assigne en mai 2017 son ancien compagnon et la société afin d'obtenir la dissolution anticipée de la société et de voir réputée non écrite la clause d'accroissement.

Le tribunal prononce la dissolution et désigne un liquidateur. Mais la cour d'appel de Rennes, le 21 janvier 2025, rejette la demande tendant à faire réputer la clause non écrite. Le pourvoi est rejeté.

La règle : une société suppose au moins deux associés

L'article 1832 du Code civil dispose que la société est, sauf dans les cas prévus par la loi, instituée par deux ou plusieurs personnes.

L'article 1844-10 du même code, dans sa rédaction antérieure à la loi du 22 mai 2019, prévoit que la nullité de la société ne peut résulter que de la violation des articles 1832, 1832-1, alinéa 1er, et 1833, ou d'une cause de nullité des contrats en général — toute clause statutaire contraire à une disposition impérative dont la violation n'est pas sanctionnée par la nullité de la société étant, elle, réputée non écrite.

Tout se jouait donc sur la qualification : simple clause illicite, ou atteinte à la définition même de la société ?

Ce que la Cour de cassation a décidé

« La clause de tontine ou d'accroissement stipulée dans les statuts d'une société civile est celle qui attribue au dernier survivant, de manière rétroactive, la propriété des parts incluses dans le pacte tontinier. »

« Lorsqu'elle porte sur l'ensemble des parts, elle emporte leur réunion en une seule main au décès de l'avant-dernier tontinier. »

Cette réunion, précise la Cour, « en ce qu'elle produit effet, non en cours de vie sociale, comme l'envisage l'article 1844-5 du code civil, mais rétroactivement, à la constitution de la société, ne relève pas des dispositions de ce dernier texte ».

« Il en résulte que, lorsqu'elle porte sur l'ensemble des parts d'une société civile, la clause statutaire d'accroissement ou de tontine est contraire à la disposition imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes. Une telle clause entraîne ainsi la nullité de la société. »

Le pourvoi, qui soutenait que la clause devait seulement être réputée non écrite, est rejeté.

Ce que cela change pour vous

Faites relire les statuts de vos sociétés civiles patrimoniales. La clause d'accroissement a été largement diffusée auprès des couples non mariés et des familles recomposées. Si elle porte sur la totalité des parts, elle expose la société à la nullité.

La distinction tient à l'assiette de la clause. L'arrêt vise la clause portant sur l'ensemble des parts. Une clause limitée à une fraction ne produit pas la réunion de toutes les parts en une seule main. C'est sur ce point que doit porter l'examen.

Ne confondez pas avec la réunion des parts en cours de vie sociale. L'article 1844-5 du Code civil organise la situation d'une société dont toutes les parts sont réunies après la constitution — elle n'est pas nulle de plein droit. Ici, la rétroactivité de la tontine fait remonter le vice à l'origine.

L'objectif poursuivi reste légitime, le véhicule doit changer. Protéger le survivant est un but parfaitement admissible. D'autres outils y pourvoient — démembrement de propriété, clauses d'agrément et de rachat, assurance, dispositions testamentaires.

Un avertissement. La nullité d'une société civile immobilière n'est pas une formalité : elle entraîne la liquidation, avec des conséquences sur le sort de l'immeuble, sur les baux consentis et sur les rapports entre associés. N'attendez pas le décès ou la séparation pour examiner la question.

Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 avril 2026, pourvoi n° 25-12.992, publié au Bulletin (arrêt n° 238 FS-B), ECLI:FR:CCASS:2026:25.12.992 — texte intégral sur Légifrance. Décision : rejet du pourvoi. Arrêt attaqué : cour d'appel de Rennes, 21 janvier 2025. Textes appliqués : articles 1832, 1844-5 et 1844-10 du Code civil, ce dernier dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019.