Ce qui s'est passé
Par acte du 25 mai 2016, une société civile immobilière donne à bail commercial des locaux à usage mixte, commercial et d'habitation.
Le 17 octobre 2019, la bailleresse fait signifier un commandement visant la clause résolutoire, pour une somme due au titre de loyers impayés. Le locataire ne paie pas et ne saisit pas le juge dans le mois.
Le 17 janvier 2020, un juge des référés constate l'acquisition de la clause au 17 novembre 2019. Le locataire quitte les lieux le 20 février 2020, après commandement de quitter les lieux. Mais le 29 septembre 2021, un arrêt infirme cette ordonnance et dit n'y avoir lieu à référé.
La bailleresse assigne alors au fond, en constat de la résiliation de plein droit au 17 novembre 2019 et en paiement des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives. Le locataire forme des demandes reconventionnelles, réclamant notamment une somme égale aux loyers versés en réparation des troubles de jouissance.
Le 26 février 2024, la cour d'appel de Cayenne donne raison à la bailleresse — tout en constatant que le locataire établissait de nombreux désordres imputables à celle-ci, qui rendaient l'immeuble impropre à sa destination commerciale comme d'habitation, et leur persistance de juillet 2016 jusqu'à la fin de l'occupation. Son motif : l'exception d'inexécution devenant inefficace une fois la clause acquise, il était vain de l'invoquer, faute pour le locataire d'avoir payé ou saisi le juge dans le mois du commandement.
La règle : quatre textes, deux logiques opposées
L'article L. 145-41 du Code de commerce organise la clause résolutoire : elle ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, ce délai devant être mentionné à peine de nullité ; le juge saisi d'une demande de délais peut suspendre ses effets tant que la résiliation n'est pas définitivement constatée.
L'article 1719 du Code civil oblige le bailleur à délivrer la chose, à l'entretenir en état de servir à l'usage prévu et à en faire jouir paisiblement le preneur. L'article 1728 oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus. Et l'article 1184, alinéa 1er, ancien, du Code civil pose la condition résolutoire sous-entendue dans les contrats synallagmatiques.
La Cour rappelle sa position récente : le locataire peut opposer une exception d'inexécution pour refuser de payer à compter du jour où les locaux sont impropres à leur usage, sans mise en demeure préalable (3e civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005).
Ce que la Cour de cassation a décidé
« Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer, le locataire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. »
Ce principe posé, la Cour censure la cour d'appel de Cayenne pour ne pas avoir recherché « si la locataire était fondée à opposer une exception d'inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement » du 17 octobre 2019. C'est cette application au cas d'espèce, et non l'attendu de principe cité plus haut, qui pose l'examen loyer par loyer. Faute d'avoir procédé à cette recherche, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; l'arrêt est cassé sur ce point.
Ce que cela change pour vous
Soldez vos propres obligations avant de délivrer un commandement. Travaux promis, mise aux normes, désordres signalés et non traités : chacun peut devenir une exception d'inexécution. Un commandement délivré alors qu'un manquement du bailleur persiste est un acte fragile.
L'examen se fait loyer par loyer. C'est la précision la plus exploitable en défense. L'exception ne joue que pour les échéances correspondant à la période pendant laquelle les locaux étaient impropres à leur usage. Un commandement qui agrège des périodes hétérogènes offre au locataire un terrain qu'un décompte précis lui refuserait.
Le mois du commandement ne verrouille plus rien. L'écoulement du délai sans paiement ni saisine reste la condition de l'acquisition de la clause, mais il ne dispense plus le juge d'examiner le grief du locataire.
Constituez le dossier de vos interventions. Devis, ordres de service, comptes rendus de visite, réponses écrites aux réclamations : ce sont ces pièces qui permettent de contester l'impropriété alléguée, ou d'en dater la fin.
Ne découvrez pas le grief à l'audience. Depuis septembre 2025, le locataire peut suspendre le paiement sans vous avoir mis en demeure. Un impayé soudain, chez un preneur jusque-là régulier, doit vous conduire à vérifier l'état des locaux avant d'engager la procédure.
Quand le local est réellement impropre, la voie contractuelle protège mieux. Calendrier de travaux, franchise ou réduction temporaire de loyer actée par avenant : cela vaut mieux qu'une résiliation qui sera discutée pendant des années — dans cette affaire, cinq ans après le départ des lieux, le litige repart devant une cour d'appel.
Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2026, pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin (arrêt n° 131 FS-B), ECLI:FR:CCASS:2026:C300131 — texte intégral sur Légifrance. Décision : cassation partielle. Arrêt attaqué : cour d'appel de Cayenne, 26 février 2024. Textes appliqués : articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719 et 1728 du Code civil, article L. 145-41 du Code de commerce.