Ce qui s'est passé

Une société exploite un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes dans un immeuble qu'elle loue selon un bail commercial conclu le 15 juillet 2010 avec une société civile immobilière.

Par acte authentique du 30 juin 2017, la société civile immobilière vend l'immeuble à une société par actions simplifiée — sans que le locataire ait été mis en mesure d'exercer son droit de préférence.

Le 18 juin 2020, le nouveau propriétaire notifie à son tour au locataire, au visa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, son intention de vendre l'immeuble.

Par actes des 9 et 16 juillet 2021, le locataire assigne l'ancienne et la nouvelle propriétaire en nullité de la vente de 2017, en restitution des loyers versés depuis cette vente et en indemnisation, soutenant qu'elle était intervenue en fraude à ses droits. L'acquéreur oppose la prescription.

La cour d'appel de Paris déclare les demandes irrecevables le 24 novembre 2023. Le pourvoi du locataire est rejeté.

La règle : deux textes qui se rencontrent

L'article L. 145-46-1 du Code de commerce oblige le propriétaire qui envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal à en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente ; elle vaut offre de vente. Si le propriétaire vend ensuite à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur, le notaire doit, à peine de nullité de la vente, notifier ces nouvelles conditions.

L'article L. 145-60 du Code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Le locataire plaidait que la méconnaissance de ce droit d'ordre public devait ouvrir une action imprescriptible.

Ce que la Cour de cassation a décidé

Elle refuse, en deux propositions :

« La vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » ; « l'action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code ».

La sanction existe donc bien — mais elle est enfermée dans deux ans. Le pourvoi est rejeté.

Ce que cela change pour vous

Si vous achetez : la vente se consolide en deux ans. Passé ce délai, l'irrégularité du droit de préférence ne peut plus être invoquée par le locataire pour faire tomber l'acquisition. C'est un point à vérifier dans tout audit de titre portant sur des locaux loués.

Si vous vendez : purgez le droit de préférence, ne pariez pas sur la prescription. Deux ans, c'est long : le locataire mécontent a le temps d'agir, et les conséquences d'une nullité — restitutions, indemnisation — sont lourdes. La notification coûte une lettre recommandée.

Attention au point de départ du délai. La prescription biennale court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir. Dans cette affaire, le locataire avait attendu plus de quatre ans après la vente. Ne comptez pas mécaniquement deux ans depuis la signature de l'acte.

Les exceptions légales existent. L'article L. 145-46-1 écarte lui-même le droit de préférence dans plusieurs hypothèses. Leur appréciation est délicate : faites-la vérifier avant l'acte, c'est là que se joue la sécurité de l'opération.

Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 décembre 2025, pourvoi n° 24-10.767, publié au Bulletin (arrêt n° 619 FS-B) — texte intégral sur Légifrance. Décision : rejet du pourvoi. Arrêt attaqué : cour d'appel de Paris, 24 novembre 2023. Textes appliqués : articles L. 145-46-1 et L. 145-60 du Code de commerce.