Ce qui s'est passé
Un immeuble parisien est soumis au statut de la copropriété. Le règlement, du 11 mars 1977 et son modificatif du 30 janvier 1981, définit les espaces verts et plantations du troisième étage comme des parties communes spéciales, affectées à des bureaux, à une crèche et à une résidence pour personnes âgées.
Le 23 janvier 2013, l'assemblée générale adopte une résolution autorisant une société civile immobilière, copropriétaire, à percer la dalle de béton de la terrasse du troisième étage et à y installer un local abritant les ventilateurs de désenfumage de salles recevant du public situées aux étages inférieurs.
Propriétaire des lots de bureaux dont dépendent ces espaces verts, une société assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution. Elle soutient deux choses : que les documents joints à la convocation étaient trop imprécis, et que seuls les copropriétaires des parties communes spéciales pouvaient voter.
La cour d'appel de Paris la déboute le 17 mai 2023. Son pourvoi est rejeté.
La règle : parties communes générales, parties communes spéciales
L'article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 organise les parties communes spéciales : elles appartiennent indivisément à certains copropriétaires seulement, et les décisions qui les concernent sont prises par ceux-là.
La difficulté surgit quand une même opération touche les deux catégories. Ici, l'édicule technique affectait la terrasse — partie commune générale — tout en modifiant les espaces verts, parties communes spéciales.
Ce que la Cour de cassation a décidé
Elle pose la règle en deux temps :
« Lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement. »
« Il en résulte que, lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales. »
Les travaux affectant « en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l'immeuble », l'autorisation relevait de l'assemblée réunissant tous les copropriétaires.
Sur la précision des documents, la Cour approuve également la cour d'appel. Le détail fixe le niveau d'exigence : étaient joints à la convocation les courriers exposant le projet, trois photographies de la terrasse, un croquis de la grille de désenfumage, deux propositions d'édicule — 1,80 mètre et 2,80 mètres — et deux croquis en coupe. Un troisième projet, à quatre mètres, a été produit le jour même de l'assemblée.
La cour d'appel avait relevé que l'édicule restait à distance des fenêtres et que l'écart de hauteur n'était pas significatif au vu des lieux. Elle en a déduit que les copropriétaires avaient été suffisamment éclairés sur la nature et le lieu des travaux.
Ce que cela change pour vous
Ne comptez pas sur un droit de veto de partie commune spéciale. Dès que l'opération touche, même partiellement, une partie commune générale, votre groupe restreint perd la maîtrise du vote. C'est l'assemblée plénière qui décide.
Vérifiez la qualification exacte dans le règlement. Tout se joue sur la lecture du règlement de copropriété et de ses modificatifs : ce qui est général, ce qui est spécial, et à qui. Faites-les analyser avant l'assemblée, pas après.
La contestation de forme est difficile. Ce copropriétaire reprochait l'insuffisance des documents joints : la Cour valide un dossier fait de croquis, photographies et simulations, même avec des variantes. Le juge apprécie souverainement si les copropriétaires ont pu se prononcer en connaissance de cause.
Le bon moment, c'est avant le vote. Une fois la résolution adoptée, la contestation se heurte au délai de deux mois de l'article 42 de la loi de 1965 et à cette appréciation de fait. L'intervention utile se prépare à la réception de la convocation.
Réf. : Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 février 2025, pourvoi n° 23-18.586, publié au Bulletin (arrêt n° 68 FS-B) — texte intégral sur Légifrance. Décision : rejet du pourvoi. Arrêt attaqué : cour d'appel de Paris, 17 mai 2023. Textes en débat : articles 6-2 et 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.